Entwicklungskonzept für das Gut Hellersdorf - Zwischenbericht
Wirtschaft

Inhalt

1. Einleitung
2.Arbeit und Wirtschaft
2.1 Arbeit
2.2 Wirtschaft
3. Gewerbe
3.1 Gewerbe im Mischgebiet
3.2 Rechtliche Grundlagen
3.3 Situation in Berlin
4. Wirtschaft in Berlin und Hellersdorf
4.1 Wirtschaft in Berlin
4.2 Wirtschaft in Hellersdorf
4.3 Wirtschaft in der Umgebung des Guts
5. Bestandsaufnahme
5.1 Statistische Angaben
5.2 Bestand der Häuser
5.3 Bestand der Freiflächen
5.4 Treffen der Interessensgemeinschaft
6. Potentiale und Mängel
6.1 Nutzung
6.2 Denkmalgeschützte Gebäude
6.3 Neuere Gebäude
6.4 Freiflächen
6.5 Umgebung des Guts
7. Denkmalpflege
8. Die Rolle des produzierenden Gewerbes in der Stadt
8.1 Strukturelle Trends
8.2 Netzwerke
8.3 Flächenpolitik der Städte
9. Zwischenstand
9.1 Planspielergebnisse
9.2 Zielerfassung
10. Literaturverzeichnis
11. Quellenverzeichnis

 

 

 

1.Einleitung

Unsere Arbeitsgruppe "Wirtschaft" hat sich vor allem mit dem Gewerbe auf dem Gut beschäftigt und eine genau Bestandsaufnahme vor Ort vorgenommen. Dazu kam die Recherche über die allgemeinen Rahmenbedingungen der wirtschaftlichen Situation in Berlin und Hellersdorf, um die Chancen eines Entwicklungskonzeptes für das Gut Hellersdorf abschätzen zu können.
In beiden Arbeitsbereichen ist uns aufgefallen, dass bei der Frage "Womit und wie verdienen sie ihr Geld?" die Auskunftsfreudigkeit von Gewerbetreibenden und Ämtern eingeschränkt ist. Hintergrund unserer Untersuchung und Darstellung ist immer die Frage nach der zukünftigen Nutzung des Gutes. Es soll geklärt werden, welche Möglichkeiten einer Öffnung und soziokulturellen Nutzung des Gutsgeländes es für die Anwohner gibt, gleichzeitig aber bestimmtes Gewerbe (für die Versorgung des Viertels notwendig) gehalten und qualitativ (Ausbildungsplätze) verbessert werden kann.
Zum Anfang des Kapitels wird eine begriffliche und inhaltliche Einführung in das Thema Arbeit und Wirtschaft gegeben. Danach folgt eine Übersicht über die wirtschaftliche Situation in Berlin und Hellersdorf. Speziell für das Gewerbe sollen hier die Rahmendaten und Entwicklungschancen erörtert werden.
Anschließend leitet eine weitere Begriffsdefinition (Gewerbe) und ein Einblick in die rechtliche Lage (Wohnen/Gewerbe) den Übergang zur Bestandsaufnahme ein.
In diesem Teil wird das Gewerbe und die Bausubstanz auf dem Gutsgelände analysiert und ein Einblick in die Konflikte zwischen Bezirksamt und Mietern gegeben.
Das nächste Unterkapitel wertet dann die Potentiale und Mängel aus, versucht aber schon Perspektiven im Umgang (Finanzierung) mit dem Denkmalschutz und der Zukunftsfähigkeit des Kleingewerbes aufzuzeigen. Abschließend werden die Ergebnisse des Planspiels zusammengefasst und bisher gefundenen Ziele dokumentiert.

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2. Arbeit und Wirtschaft

2.1. Arbeit

Definition des Begriffs Arbeit: Zielgerichtete, planmäßige, körperliche und geistige, typisch menschliche Tätigkeit.
"Ursprünglich war Arbeit der Prozess der Auseinandersetzung des Menschen mit der Natur zur unmittelbaren Existenzsicherung 29"
Im Verlauf der Geschichte kam es zu einer immer stärker werdenden Spezialisierung und Arbeitsteilung, die wiederum eine wachsende soziale Differenzierung als Folge hatte. Die Menschen identifizierten sich mehr und mehr über ihre Arbeit/ihren Beruf. Der soziale Status wurde entscheidend von der beruflichen Tätigkeit mitbestimmt.
In unserer heutigen Gesellschaft spielt neben der Arbeit vor allem die Freizeit eine immer wichtigere Rolle. Die Freizeitbeschäftigung wird zum immer stärker werdenden Identifikationspunkt. Wohingegen die Arbeit teilweise nur noch zur Finanzierung von Freizeit und Konsum gesehen wird. Die Möglichkeiten des Konsums sind in den letzten Jahren in Hellersdorf stark ausgebaut und qualitativ verbessert worden. Ein Ansatz für die weitere Nutzung des Gutes könnte deshalb in Richtung Freizeitbeschäftigung gehen.


2.2. Wirtschaft

Exkurs: Der Begriff Ökonom (Wirtschafter) kommt aus dem lateinischen/griechischen und bedeutete Gutsverwalter oder Hausverwalter. 30
Definition des Begriffs Wirtschaft: planmäßige Tätigkeit, sowie alle damit verbundenen Einrichtungen zur Erzeugung, Verteilung und Verwendung von Gütern zur menschlichen Bedarfdeckung.31 Kennzeichnend für die Wirtschaft ist 32:

  • die Trennung von Produktion und Konsum
  • Arbeitsteilung
  • Tauschwirtschaft/Geldwirtschaft
  • Komplexes Geflecht zwischen verschiedenen wirtschaftlichen Akteuren (Wirtschaftsstruktur)
  • Politische, rechtliche und ökonomische Rahmenbedingungen (Wirtschaftssystem)

Innerhalb der Stadtplanung wird die Wirtschaft in drei Sektoren und 10 Unterabteilungen eingeteilt 33:

  • primärer Sektor (Abt. 0 Land-, Forst- und Fischereiwirtschaft)
  • sekundärer Sektor (Abt. 1-3 Energiewirtschaft, produzierendes Gewerbe, Handwerk, Baugewerbe)
  • tertiärer Sektor (Abt. 4-9 (Einzel-) Handel, Verkehr, Medien, Banken, Dienstleistungsunternehmen, private Haushalte)

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3. Gewerbe

Definition des Begriffs: eine auf Dauer angelegte selbständige Wirtschaftstätigkeit mit dem Ziel der Gewinnmaximierung. Sie erfolgt auf eigenes Risiko, eigene Verantwortung und eigene Rechnung (ausgeschlossen sind Land- und Forstwirtschaft, freie Berufe). 34

3.1. Gewerbe im Mischgebiet

Für die Stadtplanung sind das wohnungsnahe Arbeiten, die Mischnutzung und ein geringer Flächenverbrauch Planungsziele, gleichzeitig ist der Schutz vor Emissionsbelastung durch das Gewerbe rechtlich vorgeschrieben.
Die Anforderungen an ein ruhiges und sauberes Wohnen sind aufgrund der vielseitigen Umweltbelastungen (Verkehr, Stress, Naturzerstörung) gestiegen. Auf der anderen Seite gibt es den starken wirtschaftlichen Druck, dass planungsrechtlich Flächen bereitgestellt werden und Investitionssicherheit besteht. Trotzdem soll der zukünftige Flächenverbrauch eingeschränkt werden und die innerstädtische Entwicklung Leitziel sein. 35

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3.2. Rechtliche Grundlagen

Die Flächen werden planungsrechtlich anhand der zugelassenen Gewerbeform
unterschieden (BauNVO) 36:

  • nicht störende Gewerbebetriebe (z.B. Fleischer, Friseur)
  • nicht störende Handwerksbetriebe (z.B. Schumacher, Uhrmacher, Buchbinder)
  • nicht wesentlich störende Gewerbe- betriebe (z.B. Bäckerei, Holzveredelung)
  • nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe (z.B. Lagerhäuser, Holzverarbeitung, Fahrzeugbau)
  • als Zusatz kann eine Emissionsbeschränkung oder Notwendigkeitsbedingung (für die Versorgung des Ge- bietes erforderlich) festgelegte werden.

Das Wohngebiet um das Gutsgelände hat den Status eines allgemeinen Wohngebietes. Hier wären somit nicht störende Handwerksbetriebe und nicht störende Gewerbebetriebe möglich 37.
Das Gutsgelände selbst ist als Mischgebiet festgelegt, womit nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe zugelassen sind.

3.3. Situation in Berlin

Gerade für Berlin entsteht durch die rechtlichen Vorschriften und dem Ziel der innerstädtischen Entwicklung eine besondere Problematik 38:

  • denn die Anzahl von Gewerbe- und Industriebeschäftigten liegt deutlich unter den Kennzahlen anderer Großstädte
  • Zahl der Beschäftigten pro 1000 Einwohner (1994): Frankfurt: 119, München: 107, Berlin: 46
Der Senat von Berlin hat deshalb ein Programm beschlossen zum aktiven Flächenmanagement/Erhaltung der Mischnutzung 39:

  • Schaffung einer Übersicht über die landeseigenen gewerblichen Bebauungsflächen
  • Sicherung von Vorratsflächen Beschleunigte Aufstellung und Festlegung von Bebauungsplänen
  • Eingestreute Gewerbestandorte/ Mischnutzung sichern
  • Abstimmung mit der überbezirklichen Verkehrsplanung

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4. Wirtschaft in Berlin und Hellersdorf

Im Folgenden soll ein kurzer Überblick über die wirtschaftliche Situation gegeben werden. Dabei werden die Stadt Berlin, der Bezirk Hellersdorf und die nähere Umgebung des Guts im Mittelpunkt der Betrachtung stehen.

4.1. Wirtschaft in Berlin

Die wirtschaftliche Entwicklung insgesamt ist derzeit von einer starken Umstrukturierung gekennzeichnet. Die traditionelle Industrie verliert zugunsten des Dienstleistungssektors an Bedeutung. Von diesem Strukturwandel ist auch Berlin stark betroffen, das traditionell stark von seinen Industriestandorten geprägt ist.
Neben der Etablierung Berlins als moderner Dienstleistungsstandort und der Förderung von zukunftsweisenden Technologien ist es auch notwendig, die Entwicklung des produzierenden Gewerbes und des Baugewerbes in der Stadt zu stabilisieren. Dabei wird ein besonderes Augenmerk auf kleine und mittlere Unternehmen zu richten sein. Sie spielen eine wichtige Rolle bei der zukünftigen Entwicklung des produzierenden Gewerbes.

4.1.1. Beschäftigtenstruktur und -entwicklung

Die Zahl der Erwerbstätigen in Berlin hat in den letzten Jahren abgenommen. Sie sank von ca. 1,75 Mio. (1991) auf ca. 1,48 Mio. (1999) 40. Allerdings flacht der Rückgang der Beschäftigten immer mehr ab.
Dagegen stieg die Zahl der Arbeitslosen in Berlin in den letzten Jahren. Gab es 1991 noch 180000 Arbeitslose, so waren es 1998 schon 273000. Im Jahr 1999 konnte erstmals ein Rückgang der Arbeitslosen auf 268100 festgestellt werden.


Diagramm: Arbeitslosenentwicklung 1991-1999



(Aus: Berlin 2000 Wirtschaftsbericht)

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Berlin hatte 1993 einen Arbeitsplatzbestand von 1,58 Mio. Arbeitsplätzen, wobei knapp 600000 davon auf den Bereich des produktionsgeprägten Gewerbes entfielen.
Im Jahr 1994 zählte dieser Bereich nur noch 510000 Beschäftigte 41. Ein weiterer Rückgang der Beschäftigten im Bereich des produktionsgeprägten Gewerbes wird erwartet, so dass im Jahre 2010 nur noch 445000 Personen beschäftigt sein werden (siehe Abb. "Projektion der Beschäftigtenzahl in den produktionsgeprägten Zweigen").
Es ist zu erkennen, dass auch innerhalb des Bereichs des produktionsgeprägten Gewerbes starke Verschiebungen auftreten. Während die Beschäftigten im verarbeitenden Gewerbe und im Baugewerbe zurückgehen steigen sie im Zweig der produktionsgeprägten Dienstleistungen.

Tabelle: Beschäftigtenzahl in den produktionsgeprägten Zweigen

Projektion der Beschäftigtenzahl
in den produktionsgeprägten Zweigen
in 1.000 Personen
Wirtschaftszweig 1994 1997 2000 2005 2010
Verarbeitendes Gewerbe 225 175 165 155 150
Baugewerbe 150 135 125 120 115
Dienstleistungen 135 150 160 170 180
Insgesamt 510 460 450 445 445

Quelle: Schätzungen von REGIOCONSULT in Zusammenarbeit mit dem DIW
(Aus: Berlin 2000 Wirtschaftsbericht)


Eine wichtige Aufgabe der Berliner Wirtschaftspolitik in den nächsten Jahren wird daher die Begrenzung der Arbeitslosigkeit sein. Des weiteren muss eine einseitige Entwicklung der Wirtschaft zu Gunsten des Dienstleistungsbereichs verhindert werden. Viel mehr kommt es auf eine ausgewogene Entwicklung aller Wirtschaftszweige, insbesondere des produzierenden Gewerbes, des Baugewerbes und des Handwerks, an.

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4.2. Wirtschaft in Hellersdorf

Die Großsiedlung Hellersdorf wurde ursprünglich als eine Siedlung für reines Wohnen konzipiert. Insofern stehen die 17000 Arbeitsplätze 42 im Bezirk in keinem Verhältnis zu den 66500 Erwerbstätigen. Daher spielen die Schaffung und der Erhalt von Arbeitsplätzen eine wichtige Rolle in der Entwicklung des Bezirks.

4.2.1. Beschäftigtenstruktur und -entwicklung

Im Oktober 2000 waren 9412 Hellersdorfer 43 , also 13,7 % arbeitslos gemeldet (zum Vergleich Berlin: 15,3%).Gleichzeitig beträgt das durchschnittliche Haushaltseinkommen 3200 DM 44, womit der Bezirk an zweiter Stelle hinter Zehlendorf steht. (Fußnote)
Etwa 20% der erwerbstätigen Hellersdorfer arbeiten im Bezirk. In der Abbildung "Arbeitgeber in Hellersdorf" sind die größten Arbeitgeber aufgeführt.

Tabelle: Größte Arbeitgeber im Bezirk Hellersdorf

Arbeitgeber Beschäftigte
Bezirksamt Hellersdorf 6.000
Krankenhaus Kaulsdorf 800
AWU 500
WoGeHe 400
Sonstige 8.300
Summe 16.000

(Quelle unbekannt)

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Insgesamt ist also festzustellen, dass der überwiegende Anteil der Arbeitsplätze in den Bereichen Verwaltung, soziale Infrastruktur, Handel und Dienstleistungen zu finden ist. Arbeitsplätze im Handwerk oder im produzierenden Gewerbe sind dagegen kaum vorhanden.
In der Abb. "Stellung im Erwerbsleben" wird die Verteilung der Beschäftigten deutlich.


Tabelle: Stellung im Erwerbsleben

Stellung im Erwerbsleben Anteil
Arbeiter 19,9%
Angstellter / Beamter 44,1%
Selbständiger 3,1%
ABM / Beschäftigungsgesellschaften 1,5%
Lehrling / Azubi 1,5%
Student 1,8%
Rentner / Vorruhestand 11,4%
Hausfrau / Hausmann 3,2%
Arbeitslos 9,0%
Fortbildung / Umschulung 3,5%
Schüler 0,1%
keine Angabe 0,9%
Summe 100%

(Quelle unbekannt)


Fast die Hälfte der Erwerbstätigen arbeitet als Angestellte(r) bzw. Beschäftigte(r). Dahingegen ist nur rund ein Fünftel als Arbeiter beschäftigt. Der Anteil der Personen die Rentner bzw. im Vorruhestand sind ist verhältnismäßig niedrig.

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4.3. Wirtschaft in der Umgebung des Guts

Das Gut Hellersdorf ist einer der wenigen Standorte für das Handwerk und produzierendes Gewerbe im Bezirk. In der näheren Umgebung gibt es das Bezirkszentrum Helle Mitte und zwei lokale Einzelhandelseinrichtungen, die die Anwohner mit Waren des täglichen Bedarfs versorgen.
Der Standort am U-Bhf. Cottbusser Platz umfasst insgesamt 1500m² Verkaufsfläche für Handels- und Dienstleistungseinrichtungen. Unter anderem befinden sich dort ein Supermarkt, Gastronomie und mehrere Kioske für Blumen und Zeitungen.
Eine weitere Einrichtung für Handel und Dienstleistung befindet sich an der Gothaer Straße, wo zum Beispiel ein Supermarkt und mehrere gastronomische Einrichtungen ansässig sind. Auf dem angrenzenden Parkplatz befindet sich am Wochenende zusätzlich ein Markt.

Von großer Bedeutung ist das Bezirkszentrum Helle Mitte 45 im Südwesten des Guts.
Im Jahr 1990 fehlte es in Hellersdorf vor allem an Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Angeboten. Daher wurde auf dem 31 ha großen Areal am U-Bhf. Hellersdorf ein (Fußnote) Stadtteilzentrum für Handel, Gewerbe, Kultur und Verwaltung geplant. Nach dem Entwurf der Architekten Brandt & Böttcher wird dieses Projekt seit 1995 und noch bis 2003 realisiert.
In Helle Mitte befinden sich 170 Geschäfte auf einer Gesamtnutzfläche von 70000m² für Handel, Gastronomie und Kultur. Auch ein Multiplexkino mit 12 Sälen ist entstanden.
Zusätzlich gibt es in Helle Mitte 50000m² Nutzfläche für Büros und Praxen von Dienstleistungsunternehmen jeder Art, die unter anderem von einem Ärztehaus genutzt werden. Seit 1998 ist am Alice-Salimon-Platz (zentraler Platz von Helle-Mitte) auch die gleichnamige Fachhochschule für Sozialpädagogik und Sozialarbeit ansässig.
Mit dem Rathaus des Bezirks beherbergt die Helle Mitte darüber hinaus auch das politische Zentrum Hellersdorfs und seit 2001 auch das des gemeinsamen Bezirks Marzahn-Hellersdorf.

Insgesamt muss festgestellt werden, dass die Versorgungseinrichtungen in der Umgebung des Guts, den Bewohnern der Großsiedlung eine gute Möglichkeit bieten, ihren Bedarf an Waren des täglichen Bedarfs zu decken. Zudem ist es mit dem Bau von Helle-Mitte gelungen, den gesamten Stadtteil zu beleben.

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5. Bestandsaufnahme

5.1. Statistische Angaben

Das Grundstück ist Eigentum des Landes Berlin. Verwalter ist im Bezirksamt Hellersdorf das Wirtschaftsamt.
Auf dem gesamten Gutsbereich sind etwa 350 Arbeitskräfte vorhanden. Der Großteil aller Beschäftigten wohnt selbst in Hellersdorf. Der Altersdurchschnitt ist mit 30 bis 35 Jahren sehr niedrig. Zur Zeit hat das Wirtschaftsamt etwa 100 Mietverträge laufen, die jedoch größtenteils eine Dauer von einem Jahr haben.
Die Mietpreise schwanken zwischen 3, - DM/m2 bis 10, - DM/m2, wobei das Vorkommen und der Zustand der technischen Infrastruktur von ausschlaggebender Bedeutung sind. Zudem wurde belaufen sich die Betriebskosten auf durchschnittlich 1,50 DM/m2.

5.2. Bestand der Häuser

Bei der Bestandsaufnahme der Gruppe Wirtschaft wurden die Gebäude in nachfolgende Kategorien untersucht. Die Übersicht zu den auf dem Gut befindlichen Gebäuden befindet sich in der Anlage zu C.4.2., sowie zwei Karten am Ende des Berichtes C.4.

5.2.1. Firmen/Sektoren/Branchen

Die Aufnahme von Firmen erfolgte durch die Begehung des Gutsgeländes, sowie die Übernahme der am Eingangsbereich befindlichen Tafel (vgl. Foto C1). Eine Einteilung in Sektoren und Branchen wurde von der Gruppe Wirtschaft selbst vorgenommen, weil das Wirtschaftsamt nicht in der Lage beziehungsweise nicht bereit war Informationen darüber vorzulegen


Diagramm: Firmenaufteilung auf dem Gut

Quelle: Eigene Darstellung



Diagramm: Verteilung in Sektoren:

Quelle: Eigene Darstellung

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5.2.2. Gebäudezustand

Der Zustand der Gebäude erfolgte mit Hilfe einer vom Hochbauamt Hellersdorf zur Verfügung gestellten Liste und der Begehung des Gutsbereiches. Inhalte sind beispielsweise:

  • Grundflächenmaße
  • Dachform & Neigung
  • Regenentwässerung
  • Wandmaterialien

Es ist festzustellen, dass sich jeweils 50% der Gebäude in durchschnittlichem und schlechtem Zustand befinden.

Sanierungskostenverteilung auf dem Gutsgelände

Gebäudesanierung 3,5 Millionen DM
Elektroanlage 4,0 Millionen DM
Wasserversorgung 1,0 Millionen DM
Gesamtsanierung 8,5 Millionen DM

Quelle: Hochbauamt Hellersdorf


5.2.3. Besonderheiten

Falls den einzelnen Gebäuden Besonderheiten nachzuweisen waren, wurden sie in diesem Abschnitt aufgeführt und eventuell erläutert. Auch die Einteilung in den aktuellen Zustand wurde hier aufgeführt, da die Beurteilung nur durch die Besichtigung des Außenbereiches der Häuser erfolgte und damit vorerst noch subjektiv ist. Ebenfalls aufgelistet wurden die Gesamtsanierungskosten jedes Gebäudes, die der Liste des Hochbauamtes Hellersdorf zugrunde liegen.

5.3. Bestand Freiflächen

Die Bestandsaufnahme der Freiflächen erfolgte in gleicher Vorgehensweise, wie in C.5.2. Es wurde ebenfalls eine Einteilung in Firmen-, Sektoren- und Branchenzugehörigkeit, in Zustand und besondere Merkmale vorgenommen. Die Übersicht zu den auf dem Gut befindlichen Freiflächen befindet sich in der Anlage zu C.5.3..

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5.4. Treffen der Interessensgemeinschaft

Aufgrund der allgemeinen Unzufriedenheit der Betriebe mit dem Zustand des Gutes, vor allem aber mit ihrer rechtlich unsicheren Situation, fand am 14.11.00 ein Treffen verschiedener Mieter und Behördenvertreter statt. Eingeladen zu diesem Treffen hatte die AGRAR-Börse, selbst Mieter vor Ort.
Anwesende:

  • Untere Denkmalschutzbehörde
  • Wirtschaftsförderungssamt
  • Stadtplanungsamt
  • Architekt Grübe
  • Büro für Genossenschaftsberatung/
    Konversionskonzepte
  • AGRAR-Börse
  • Betrieb "Reifendienst"
  • Betrieb für Kirmesfahrzeuge
  • mehrere Autoschlossereien
  • 5 weitere Mieter

Der Vertreter der AGRAR-Börse erläuterte kurz die Intention des Treffens. Ziel sei es, einen Mieterverein als rechtliche Interessenvertretung gegenüber den Behörden zu gründen.

Dieses erste Treffen solle einer kurzen Problemerörterung gegenüber den Behörden dienen und erfassen wer zur Vereinsgründung bereit sei.

Die Mieter trugen in der darauffolgenden Diskussion in erster Linie ihren Unmut über die aktuelle Situation vor.
Hierbei wurde deutlich, dass das größte Problem in der nicht vorhandenen Planungssicherheit für die Mieter liegt.
Sie erhalten immer nur Pachtverträge für 1 Jahr, Erweiterungen und Instandsetzungen werden nicht genehmigt und die technische Infrastruktur ist marode. Hingewiesen wurde auch auf den unzureichenden Wachschutz und den schlechten Zustand der Straßen.
Die Mieter erklärten mehrmals, sie seien zu Investitionen bereit, wenn für sie eine langfristige Nutzung des Gutes gesichert sei. Der Vertreter des Büros für Genossenschaftsberatung erläuterte die Möglichkeit einer Vorfinanzierung der Erschließung und Instandsetzung durch die Betriebe. Über Mietminderung könnten dann später die Kosten wieder refinanziert werden. Obwohl der Bezirk keine Mittel zur Verfügung stellen könnte, würde das Gut so eine Wertsteigerung erfahren. Als Problem der Ämter wurde vorrangig die Schwierigkeit der Kompetenzen in diesem Fall genannt. Der Bezirk sei nur Verwalter des Gutes, Eigentümer sei das Land Berlin (Grundstücksamt).

Abschließend wurde ein neuer Termin zur Vereinsgründung vereinbart. Eine vorläufige Satzung wurde verteilt und sollte von allen Mietern bis zum nächsten Termin überprüft werden.

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6. Potenziale und Mängel

Nach der Bestandsaufnahme erfolgte eine Bewertung der Ergebnisse. Dazu wurden insgesamt sechs Bereiche definiert und jeweils die Potentiale und die Mängel eingeschätzt.
Die Untersuchungsgebiete sind im einzelnen:

  • Nutzung
  • Produzierendes Gewerbe
  • Denkmalgeschützte Gebäude
  • Neuere Gebäude
  • Freiflächen
  • Nähere Umgebung des Guts.

Zur besseren Visualisierung werden einige dieser Punkte in einer Karte am Ende des Arbeitsgruppenberichts dargestellt.

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6.1. Nutzung

Der erste Analysebereich bezieht sich auf die Nutzung des Guts im allgemeinen.
Der dort vorzufindende Nutzungsmix wird positiv bewertet. Es muss aber in Frage gestellt werden, ob in einem zukünftigen wirtschaftlichen Konzept alle derzeitigen Nutzungen berücksichtigt werden können. Als schwerwiegender Mangel müssen die fehl- und untergenutzten Gebäude auf dem Gut betrachtet werden.

6.1.1. Produzierendes Gewerbe

Ein Großteil der Firmen auf dem Gut ist dem produzierenden Gewerbe zuzuordnen. Daher wurden in einem zweiten Komplex die Chancen und Konflikte, die sich daraus ergeben, untersucht.
Es besteht die Möglichkeit, das bestehende Gewerbe zu entwickeln, und so weitere Arbeits- und Ausbildungsplätze zu schaffen. Dies stellt insofern einen Vorteil dar, als dass dieser Sektor bisher kaum in Hellersdorf vertreten ist und so ein Beitrag zu einer ausgewogenen Wirtschaftsstruktur im Bezirk geleistet werden könnte. Ein weiteres Potential ist der relativ hohe Anteil der Hellersdorfer unter den Beschäftigten, da hierdurch eine stärkere Identifikation mit dem Gut und dessen Entwicklung verbunden ist. Als stark störend werden dagegen die Emissionen, die von einem Teil der Betriebe ausgehen, eingeschätzt.

6.2. Denkmalgeschützte Gebäude (Foto C2)

Ein weiterer Bestandteil der Analyse waren die alten Gebäude, welche den alten Gutshof begrenzen. Diese denkmalgeschützten Gebäude und ihre alte Struktur zu erhalten, erscheint notwendig und wird als Potential angesehen. Allerdings sind sie in einem schlechten Erhaltungszustand und ihre Sanierung wird erhebliche Kosten verursachen. Auch die potentielle Nutzung wird durch die Denkmalschutzauflagen eingeschränkt.

6.3. Neuere Gebäude

Im Gegensatz dazu sind den neueren Gebäuden auf dem Gut vor allem Mängel zuzuordnen. Eine städtebauliche Beziehung zum alten Gutshof fehlt und ihr baulicher Zustand ist schlecht. Daher würde ein Abriss dieser Gebäude wahrscheinlich noch die größten Perspektiven für das Gut eröffnen.

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6.4. Freiflächen

Auf dem Gut Hellersdorf sind verhältnismäßig viele Freiflächen vorhanden. Insofern sind auch sie in die Betrachtungen eingeflossen. Die Freiflächen stellen im allgemeinen ein nicht zu unterschätzendes Potenzial für die Entwicklung des Guts dar. Sie sollten ein wichtiger Bestandteil der zukünftigen Planungen sein. Derzeit ist aber auch eine Reihe von negativen Aspekten festzustellen. Dazu gehören die schlechte Zuordnung der Freiflächen zu den Gebäuden und die ungeordnete Nutzung als Abstellfläche für Fahrzeuge und die Ablagerung von Müll, sowohl in Containern als auch frei herumliegend. Des weiteren besteht ein erheblicher Altlastenverdacht für die Freiflächen, welcher durch die Asbestdächer sowie die vermutete Bodenverseuchung mit Düngemitteln, Ölen und Schmierstoffen begründet ist.

6.5. Umgebung des Guts

Die Beschreibung der Bestandsanalyse soll mit der Bewertung der näheren Umgebung des Guts abgeschlossen werden.
Ein positiver Aspekt ist die ausreichende Deckung des täglichen Bedarfs durch die lokalen Versorgungseinrichtungen (VE) am U-Bhf. Cottbusser Platz und an der Gothaer Straße.

Als zusätzliches Potenzial wird die Nähe zu Helle-Mitte angesehen, die über eine Vielzahl von Einzelhandels- und Büroflächen verfügt und somit die Funktion eines Bezirkszentrums inne hat. Auch das Rathaus des Bezirks und eine Fachhochschule befinden sich dort. Daraus könnten sich Vorteile bei der Entwicklung des Guts ergeben. Allerdings ist das Fehlen von hochwertigen Einzelhandelsnutzungen in Helle Mitte zu bemängeln. Ein großes Problem für Helle Mitte stellt des weiteren die Nähe zum Kaufpark Eiche (Brandenburg) dar. Auf einer Verkaufsfläche von über 40000m² ist dort überwiegend großflächiger Einzelhandel angesiedelt, der somit potentielle Kaufkraft aus Helle Mitte abzieht.

Ausgehend von diesen Potenzialen und Mängeln sollen im Folgenden zwei Punkte herausgegriffen werden, die wichtige Stützpfeiler bei der Entwicklung des Guts Hellersdorf darstellen können.

Lage der Versorgungseinrichtungen der näheren Umgebung

M: ca. 1:15000

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7. Denkmalpflege

Im Rahmen der Bestandsanalyse wurden die denkmalgeschützten Gebäude auf dem Gut als Potenzial herausgestellt. Sie bilden einen Baustein für die zukünftige Entwicklung des Gutes. Es muss jedoch festgestellt werden, dass der derzeitige Zustand der unter Denkmalschutz stehenden Gebäude den Anforderungen für das Herz eines neuen Quartiers nicht genügt. Es stellt sich daher die Frage wie eine kostengünstige und zufriedenstellende Sanierung der Gebäude aussehen kann. Ein Versuch zur Beantwortung dieser Frage soll mit Hilfe eines Texts des Nationalkomitees für Denkmalschutz 46 unternommen werden.
1991 wurde das von Bund, Ländern und Gemeinden getragene Förderprogramm "Städtebaulicher Denkmalschutz" mit dem Ziel ins Leben gerufen, Altstädte, historische Stadtkerne und Innenstädte in den neuen Bundesländern und östlichen Bezirken Berlins zu bewahren und zu sanieren. Bis 1998 wurden Baumaßnahmen in insgesamt 129 Städte, darunter vor allem Klein- und Mittelstädte, gefördert.
Aus solchen Fördermitteln entstehen bedeutende, ökonomisch relevante Anstoßwirkungen. Dazu gehören andere öffentliche Investitionen (insgesamt gibt es mehr als 40 unterschiedliche Förderungen und Finanzhilfen weiterer Stiftungen) und private Investitionen. Aus der Bündelung von öffentlichen und privaten Mitteln resultiert auch ein größeres Bauvolumen.
Die Anstoßeffekte des Förderprogramms "Städtebaulicher Denkmalschutz" liegen bei durchschnittlich 2,2. Dies bedeutet, dass pro eingesetzter Mark 2,20 DM an weiteren Geldern aus den unterschiedlichen Quellen fließen.
Als Grundsatz gilt, dass bei einer geringen Eigenkapitaldecke des Investors eine Mittelbündelung aus einem tragfähigen Fördermix angestrebt werden muss, auch wenn dies sehr zeitaufwendig ist. So ist es durchaus möglich, dass sich Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen über mehrere Jahre erstrecken.
Von besonderer Bedeutung ist, dass die Investitionsmaßnahmen neben der Erhaltung der denkmalgeschützten Substanz auch das denkmalrelevante Handwerk fördern und somit zur Stärkung von kleinen und mittelständischen Unternehmen und des regionalen Arbeitsmarktes insgesamt beitragen.

Bezogen auf das Gut Hellersdorf bedeutet dies, dass mit den Fördermitteln für den Denkmalschutz die Möglichkeit des Erhalts der Gebäude und der Struktur
Alt-Hellersdorfs besteht. Mit einer Sanierung der denkmalgeschützten Gebäude des alten Gutshofs und der angrenzenden Wohnbauten
Alt-Hellersdorfs könnte ein historisch wichtiger Teil Hellersdorf an Attraktivität gewinnen und somit einen Startschuss für die Entwicklung des gesamten Gutsbereichs geben. Die Bauarbeiten könnten größtenteils von den Betrieben vor Ort vorgenommen werden. Damit würde auch das Gewerbe auf dem Gut profitieren. Zusätzlich kann man auch eine Belebung der Dienstleistungen in Helle-Mitte und eine Aufwertung des öffentlichen Raums erwarten. Es erscheint aber unbedingt notwendig, dass der Bezirk, unter anderem bei der Erstellung des geeigneten Fördermixes, Hilfestellung leistet.

Zum Abschluss muss aber betont werden, dass das Förderprogramm "Städtebaulicher Denkmalschutz" bisher größtenteils Stadtzentren von Klein- und Mittelstädten finanziell unterstützt hat. Insofern muss offen bleiben, ob ähnliche Effekte auch in Alt-Hellersdorf auftreten. Die Chancen für die Entwicklung des Gebiets sollten allerdings einen Versuch rechtfertigen.

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8. Die Rolle des produzierenden Gewerbes in der Stadt

Aufgrund der Tatsache, dass auf dem Gut Hellersdorf vor allem Betriebe des zweiten Sektors angesiedelt sind, sollen nun einige Erläuterungen zur Zukunft und zu den Entwicklungsmöglichkeiten des produzierenden Gewerbes im Mittelpunkt stehen 47.

Zur Zeit ist eine massive Umstrukturierung der Wirtschaft zu Lasten des produzierenden Gewerbes festzustellen. Dies findet seine Ursache in der Globalisierung des Wettbewerbs und in der Anwendung neuer Konzepte in der Produktion. Diese strukturellen Veränderungen haben Rückwirkungen auf die Städte, da diese noch immer von ihrer industriellen Vergangenheit geprägt sind.
Dadurch ergibt sich die Frage nach den Handlungsanforderungen und
-möglichkeiten der Städte.

8.1.Strukturelle Trends

Aufgrund der Tatsache, dass Großbetriebe in Ostdeutschland fast völlig fehlen, besteht die größte Aufgabe der Städte darin, günstige Rahmenbedingungen für kleine und mittlere Firmen zum kurzfristigen Überleben und zur mittelfristigen Entwicklung zu schaffen. Die zunehmenden Beschleunigungstrends in der Wirtschaft (z.B. neue Verkehrs- und Kommunikationssysteme) erfordern sowohl eine flexible Organisation der Betriebe als auch schnellere Aktionsformen in der planenden Verwaltung, unter anderem in der Verkürzung von Genehmigungszeiten. Ein
großes Potential liegt in der Nähe zwischen Dienstleistungen und Produktion. Dies bietet für das produzierende Gewerbe die Möglichkeit, Fertigungstätigkeiten in den Bereich der produktionsorientierten Dienstleistungen auszulagern und des weiteren von Synergieeffekten und der Verkehrszentralität zu profitieren. Ziel der Städte und Kommunen muss es auch sein, neue Märkte zu schaffen (z.B. Sanierungsmaßnahmen) und Polarisierungstendenzen zu hochwertigen Dienstleistungen zu dämpfen, da sonst die Gefahr großer Spezialisierung und damit Krisenanfälligkeit besteht.

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8.2.Netzwerke

Eine Möglichkeit zur Stärkung kleiner und mittlerer Betriebe im Bereich des produzierenden Gewerbes ist die Bildung von Netzwerken. Henckel/Usbeck definieren Netzwerksbeziehungen als "halbwegs stabile Beziehungen, die enger sind als eine reine Marktbeziehung und lockerer als die hierarchischen Beziehungen in Großunternehmen" 48

Das Entwicklungspotential solcher Netzwerke wird von der Vielzahl und Vielfalt kleinerer Unternehmen und der Qualität ihres Zusammenwirkens bestimmt. Gleichzeitig erweitern sich die Möglichkeiten jedes einzelnen Unternehmens und die Stärken können weiterentwickelt werden. Ein Grundprinzip von Netzwerken ist es, dass etwa in gleichem Maße eigene Leistungen eingebracht werden und von Leistungen anderer profitiert werden kann. Der Nachteil von Netzwerken, nämlich die Gefahr der einseitigen Abhängigkeit wird von einer Vielzahl von Vorteilen, darunter mehr Effektivität, Effizienz, Flexibilität und Innovationskraft, mehr als aufgehoben.
Die Aufgaben der Städte bezüglich der Initiierung von Netzwerken sind dabei äußerst vielschichtig. Sie belaufen sich auf die Pflege eines intensiven Kontakts zu den Unternehmen, die Unterstützung der Qualifizierung der Beschäftigten, die Hilfe bei der Standortfindung sowie das Aufspüren von möglichen Kooperationsfeldern und entsprechende Informationsvermittlung.

Zusammenfassend ist zu sagen, dass die Bildung von Netzwerken kleinteilig, aufwendig und wenig spektakulär ist, sie auf der anderen Seite aber einen wichtigen Beitrag zur Sicherung und Weiterentwicklung vorhandener Potentiale liefern kann.

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8.3. Flächenpolitik der Städte

Im allgemeinen ist festzustellen, dass kleinere Unternehmen einen wachsenden Bedarf an nicht betriebsnotwendigen Flächen (z.B. Verwaltungs- und Lagerflächen) haben. Ziel der Städte kann es aber nicht sein, Gewerbeflächen nur preiswert zu machen, da die Flächen im Umland um einiges billiger sind. Vielmehr ist es notwendig die Attraktivität durch die Entwicklung von Flächen, also die Bereitstellung der notwendigen Infrastruktur, zu gewährleisten. Dabei erfordert die Flächenentwicklung eine Kooperation der Städte mit Unternehmern, Developern und den Kommunen des Umlands.

Daraus lässt sich der Schluss ziehen, dass es durchaus möglich ist, das produzierende Gewerbe auf dem Gut zu etablieren und als Potenzial zu entwickeln. Sicherlich trifft dies aber nicht auf alle derzeit auf dem Gut ansässigen Betriebe zu. Um die Wohnnutzung in der näheren Umgebung nicht zu beeinträchtigen, dürfen in das Konzept für die Entwicklung des Guts nur verhältnismäßig kleine und nicht störende Betriebe aufgenommen werden. Eine große Chance für die künftigen gewerblichen Nutzer auf dem Gut stellt die Einrichtung von Netzwerken dar. Eine enge zwischenbetriebliche Kooperation steigert die Zukunftsfähigkeit jedes einzelnen Unternehmens. Auch eine Zusammenarbeit mit sozialen Einrichtungen und den Dienstleistungsanbietern des nahe gelegenen Stadtteilzentrums Helle Mitte ist denkbar. Neben der Verbesserung der wirtschaftlichen Situation wäre damit auch die Schaffung einer größeren Akzeptanz des Gewerbes durch die Einwohner verbunden. Darüber hinaus könnte mit der Entwicklung des produzierenden Gewerbes auf dem Gut auch einer Polarisierung in der Wirtschaftsstruktur Hellersdorfs entgegengewirkt werden.
Grundvoraussetzung für die Erhaltung des produzierenden Gewerbes auf dem Gut wird aber eine Verbesserung der technischen Infrastruktur sein. Des weiteren sind für die
Gewerbetreibenden auf dem Gut längere Mietverträge zu günstigen Konditionen von größter Wichtigkeit. Nur so ist die nötige Sicherheit für Investitionen gegeben.
Das produzierende Gewerbe stellt daher ein Potential dar und kann einen wichtigen Stützpfeiler bei der Entwicklung des Guts darstellen.

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9. Zwischenstand

9.1. Planspielergebnisse

Um die Inhalte und Erkenntnisse der Projektsitzung " AG Wirtschaft", aber auch die der vorangegangen AG-Sitzungen zu reflektieren, führten wir ein Planspiel durch. Die Rollen im Planspiel waren so aufeinander abgestimmt, dass sie einander ergänzten oder gegensätzlich erschienen. Die Gegensätze der verschiedenen Interessensgruppen (Nutzer, Ämter, Anwohner, Großinvestor), aber auch die Kompromissmöglichkeiten sollten erörtert werden.
Die Rollenvertreter wurden zu einer Bürgerversammlung mit dem Thema, "Zukünftige Nutzung des Gutsgeländes Hellersdorf" geladen. Als inhaltlicher Rahmen war eine Mischnutzung durch Kultur (Sponsor/Initiativen)und Gewerbe (qualitative Arbeitsplätze/Versorgung des Viertels) vorgegeben. Der Gedanke eines neuen Identifikationspunktes für den Bezirk sollte weiter gesponnen werden.
Innerhalb der Diskussion zeigten sich verschiedene Übereinstimmungen und lösbare Interessenkonflikte.
Alle realen Interessengruppen (ohne visionären Großinvestor) waren sich einig, dass die denkmalgeschützten Gebäude erhalten werden sollen, die Mischung von Gewerbe und Kultur möglich ist und die soziale Ausrichtung (Ausbildung, ABM-Stellen) des Konzepts realisierbar erscheint. Probleme wurden vor allem in den Emissionen (Lärm, Müll) des produzierenden Gewerbes gesehen, sowie in der Gefährdung der Kulturbesucher durch Lieferverkehr und Maschinen.

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9.2. Zielerfassung

Bis zum jetzigen Zeitpunkt haben sich einige Ziele gruppenübergreifend gefestigt.

  • Öffnung des Geländes unter Einbeziehung der Weg- und Freiflächenstruktur
  • Mischnutzung (Gewerbe, Kultur)
  • Dienstleistung für den Bürger
  • Kein reines Wohnkonzept, Gelände zur Steigerung der Wohnqualität nutzen
  • Sanierung des denkmalgeschützten Gutskerns
  • Entsiegelung der offenen Bebauung

Als Problem wurde vor allem der Konflikt um die Emissionen des produzierenden Gewerbe festgehalten. Hier stellt sich die Frage, welches Gewerbe als störend für das Wohnumfeld gewertet wird und welches als nützlich. Hier wird eine genaue räumliche Betrachtung (Trennung) erforderlich sein, genauso wie eine Einzelprüfung der Emissionen.
Weiterhin unbeantwortet bleibt allerdings, wer denn Träger der Kultur sein soll? Wer das Konzept der Mischnutzung finanziert und umsetzt?

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10. Literaturverzeichnis

Berliner Wirtschaft, Heft 9, Berlin September 1996

Brockhaus Enzyklopädie, 19 Auflage, Wiesbaden 1988

Der Neue Brockhaus, 3 Auflage, Wiesbaden 1966

Gabler, u.a., Gabler Wirtschaftslexikon, 12 Auflage, Wiesbaden 1988

Jürgen Hotzan, dtv Atlas Stadt, 2 Auflage, München 1997

Wahrig, u.a., Deutsches Wörterbuch, Gütersloh 1997


Wirtschaftliche und strukturelle Wirkungen der Städtebaulichen Denkmalpflege,
in: Schriftenreihe des Nationalkomitees für Denkmalschutz, 2000


Henckel, Dietrich und Hartmut Usbeck, Die Rolle des produzierenden Gewerbes in der Stadt, in: Produzierendes Gewerbe in der Stadt, hrsg. von difu, 1995

Literaturliste AG Wirtschaft (Sarangoo Baatarkhuu, Robert Riechel)

Berlin 2000 Wirtschaftsbericht, hrsg. von Senatsverwaltung für Wirtschaft und Technologie, 2000, Berlin,

Großsiedlung Hellersdorf, hrsg. von Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

Berliner Morgenpost (06.12.2000)

Marzahn - Hellersdorf in Zahlen 2000/2001, hrsg. von Bezirksamt Marzahn von Berlin, 2000, Berlin

Das Hellersdorf Projekt, Mathias Klenke, 2000.

Der Neue Brockhaus, Band 4, 3 Auflage, Wiesbaden 1966, S.58

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11. Quellenverzeichnis

29 Der Neue Brockhaus, Band 4, 3 Auflage, Wiesbaden 1966, S.58

30 Wahrig, u.a., Deutsches Wörterbuch, Gütersloh 1997, S. 1373

31 Brockhaus Enzyklopädie, 24 Band, 19 Auflage, Wiesbaden 1988, S. 253

32 Jürgen Hotzan, dtv Atlas Stadt, 2 Auflage, München 1997, S 55/157

33 Brockhaus Enzyklopädie, 8 Band, 19 Auflage, Wiesbaden 1988, S 466

34 Hans-Jörg Birk, Heutige rechtliche Ausgangsituation, in: Gewerbe contra Woh
nen,Ulrich Mayer -Steudte u.a., Stuttgart 1981, S. 7

35 Jörg Hotzan, dtv Atlas Stadt, 2 Auflage, München 1997, S 158

36 Jörg Hotzan, dtv Atlas Stadt, 2 Auflage, München 1997, S 158

37 Berliner Wirtschaft, Heft 9, Berlin September 1996, S. 22

38 Berliner Wirtschaft, Heft 9, Berlin September 1996, S. 22/23

39 Berlin 2000 Wirtschaftsbericht, hrsg. von Senatsverwaltung für Wirtschaft und Tech-
nologie, 2000, Berlin, S.9

40 Berlin 2000 Wirtschaftsbericht, hrsg. von Senatsverwaltung für Wirtschaft und Tech-
nologie. S. 77

41 Großsiedlung Hellersdorf, hrsg. von Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

42 Berliner Morgenpost (06.12.2000)

43 Marzahn - Hellersdorf in Zahlen 2000/2001, hrsg. von Bezirksamt Marzahn von Ber-
lin, 2000, Berlin

44 folgenden Daten aus: Das Hellersdorf Projekt, MathiasKlenke, 2000, Berlin

45 Wirtschaftliche und strukturelle Wirkungen der Städtebaulichen Denkmalpflege, aus:
Schriftenreihe des Nationalkomitees für Denkmalschutz, 2000, S. 44 ff.

46 Henckel, Dietrich und Hartmut Usbeck, Die Rolle des produzierenden Gewerbes in
der Stadt, in: Produzierendes Gewerbe in der Stadt, hrsg. von difu, 1995, S.125 ff.

47 Henckel, Dietrich und Hartmut Usbeck, Die Rolle des produzierenden Gewerbes in
der Stadt, S.129.

48 Henckel, Dietrich und Hartmut Usbeck, Die Rolle des produzierenden Gewerbes in
der Stadt, S.129.

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