Entwicklungskonzept für das Gut Hellersdorf - Zwischenbericht
1. Einleitung - Sektor Wohnen

 

Inhalt

1.1 Bedeutung der Funktion "Wohnen" für die Stadt
1.2 Vorschläge für erste Maßnahmen in Hellersdorf
1.3 Hintergrundfrage
2. Was ist Wohnen?
3. Aktuelle Wohnungspolitik
3.1 Grundlagen
3.2 Allgemeine Ziele
4. Plattenbausiedlungen
4.1 Befragung der Projektgruppe
4.2 Plattenbausiedlungen
5. Wohnqualität
6. Bestand "Gebäude"
6.1 Einleitung
6.2 Bestandsaufnahme
6.3 Verteilung und Dimension der Wohngebäude
6.4 Zustand, Auslastung und Umfeld der Wohngebäude
6.5 Städtebauliche Strukturen
7. Statistiken
7.1 Territorium
7.2 Demographie
7.3 Sozialstruktur
7.4 Wohnraum
8. Textl. Ergänzung zur Karte "Mängel und Qualitäten
9. Beantwortung der Hintergrundfrage
10. Gesamtfazit
10.1 Wohnungspolitik
10.2 Wohnqualität
10.3 Plattenbau
11. Literaturangabe
12. Quellenverzeichnis

 

 

 

1.1. Bedeutung der Funktion "Wohnen" für die Stadt

Geht man davon aus, dass das Bild einer Stadt im Wesentlichen durch die Bewohner und den von Ihnen benötigten Gebäuden bestimmt wird, ist das Wohnen als eine der wichtigsten Funktionen von Städten anzusehen.
Um so mehr machen Wohngebäude den überwiegenden Teil des städtischen Gebäudebestandes aus und üben durch die Art ihrer qualitativen Ausprägung einen nicht unerheblichen Einfluss auf die innerstädtische Zusammensetzung und Verteilung der Bevölkerung aus.
Stadtplanerische Maßnahmen zur Gestaltung des Wohnens setzen somit eine Analyse der Bevölkerung (Alters -, Sozialstruktur, Bevölkerungsentwicklung usw.) und des Bestandes an Wohngebäuden (Quantität und Qualität) voraus.
Da beide Sachverhalte dem Einfluss der Wohnungspolitik eines Landes oder einer Stadt unterliegen, ist auch diese in die Betrachtungen mit einzubeziehen. Die nachfolgend aufgeführte Bestandsaufnahme des Wohnens im weiteren Umfeld des Gutes Hellersdorf erfolgte daher nicht zuletzt auch unter den zuvor genannten Gesichtspunkten.

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1.2. Vorschläge für erste Maßnahmen in Hellersdorf

Wie bereits angedeutet ist die Stadt in erster Linie Wohnstätte und deckt somit die natürlichen Bedürfnisse ihrer Bewohner, wie Sicherheit, Schutz, Privatssphäre, etc. ab. Aus der Evolutionsgeschichte des Menschen wissen wir jedoch, dass sein Wesen und seine existentiellen Bedürfniss erheblichen Veränderungen unterlagen und bis in die Gegenwart an Komplexität zugenommen haben. Der Lebensraum "Stadt" muss längst nicht mehr nur die natürliche Existenzfähigkeit garantieren sondern auch gesellschaftlichen Wertvorstellungen gerecht werden, wie z.B. dem Streben nach Selbstverwirklichung, Anerkennung und materiellen Besitz. In diesem Zusammenhang spielen unter anderem die Möglichkeiten zur Persönlichkeitsprofilierung im Berufsleben, zur Freizeitgestaltung oder auch Fragen der Mobilität eine entscheidende Rolle. Die erforderliche komplex Funktionalität von Städten ist in hohem Maße von der allgemeinen und individuellen Wichtung und Art der Bedürfnisse ihrer Bewohner und dem jeweiligen Gesellschaftssystem abhängig. Insbesondere der Punkt der individuellen Interessen verdeutlicht, dass ein Stadtgefüge nicht nur im Ganzen sondern auch bis in die kleinste Zelle funktionieren muss.
Der untersuchte Bereich in Hellersdorf ist eine solche Zelle, die einerseits die Bedürfnisse seiner Städter vor Ort erfüllen können muss, andererseits jedoch in seiner Funktionsfähigkeit auch vom gesamten Berliner Stadtgefüge abhängig ist. Obgleich es sich in diesem Fall um eine Wohnsiedlung handelt, gilt es bei der strukturellen Analyse und Entwicklung nicht nur den Sektor "Wohnen" zu berücksichtigen. Auch infrastrukturelle, wirtschaftliche und verkehrstechnische Verflechtungen spielen eine entscheidende Rolle für eine angemessene Gestaltung des "Wohnens".
Aus diesem Grund sollen neben dem hier präsentierten Sektor Gedanken aus vorangegangenen Sitzungen dargestellt werden.
Die Präsentation der Ergebnisse während der Projektsitzung hatte zum Ziel, mit den neu gewonnen Erkenntnissen die in der Vorwoche geäußerten potentiellen Maßnahmen für das Gutsgelände und deren Umgebung aus der Sicht des Wohnens kritisch zu hinterfragen und gegebenenfalls zu ergänzen.
Dazu wurden zu Beginn der Veranstaltung die Maßnahmen erneut in komprimierter Form vorgetragen. Im Anschluss daran wurde die "Hintergrundfrage" (siehe A.1.3. "Hintergrundfrage"), welche von der Projektgruppe nach der Präsentation zu beantwortenden war, vorgestellt. Prinzipiell wurde großer Wert darauf gelegt, die Projektteilnehmer immer wieder in den Programmablauf mit einzubeziehen und zur Meinungsäußerung anzuregen.

Die folgende Tabelle zeigt eine Zusammenfassung der Maßnahmen, die in der Vorwoche zusammengetragen wurden.

Tabelle : Zusammenfassung der möglichen Maßnahmen für das Gutsgelände und Umgebung (AG Freiflächen/Verkehr)

Maßnahmen Gegensätzliche Auffassungen
Alte Hellersdorfer Straße in ihrer Kategorie hochstufen
Verkehrsberuhigung der Alt Hellersdorfer Straße
Zaun stärker befestigen Zaun weg
ein Zugang ist ausreichend Öffnung des Gebietes nach allen Seiten
Freiflächen bereitstellen für weitere Gewerbeansiedlung Freiflächen aufwerten, nicht komplett zubauen
Alle Straßen ausbauen (Gut und Umgebung) Straßen zwar qualitativ verbessern, aber ggf. nur Anliegerverkehr zulassen (keine Anreize für Durchgangsverkehr schaffen); Schrittgeschwindigkeit
= waren vor allem wirtschaftlich motiviert = waren überwiegend Konsens

Als weitere Maßnahmen wurden genannt:

  • Ein geordnetes Parken auf dem Gut ermöglichen
  • Gut zur Aufwertung der Wohngegend verwenden (nicht unbedingt neue Wohngebäude errichten)
  • Infrastruktur komplett erneuern
  • Kontaminationen beseitigen

Sofort könnte und sollte erfolgen:

  • Schrott beseitigen und aufräumen
  • Rasen mähen
  • Schlaglöcher ausbessern
  • Wochenmarkt auf das Gut verlagern
  • Baukasten ins Gut-

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1.3. Hintergrundfrage

Die am Ende von den Projektteilnehmern zu beantwortende Hintergrundfrage der Veranstaltung lautete:

"Inwiefern ist das Gutsgelände nutzbar, das Wohnen in Hellersdorf positiv zu beeinflussen und eine Aufwertung des Wohnstandortes Hellersdorf zu bewirken"
Der Planungshierachie entsprechend ist diesbezüglich zunächst interessant, wie die Wohnungspolitik des Landes Berlin organisiert ist und welche Schlussfolgerungen daraus für Hellersdorf zu ziehen sind.
Zuvor soll jedoch erläutert werden, was eigentlich unter dem Begriff "Wohnen" zu verstehen ist.

2. Was ist Wohnen?

Allgemein betrachtet versteht man darunter

  • an einem bestimmten Ort (Stadt, Wohnblock) längerfristig sein zu Hause zu haben (zur Miete oder in Form von Eigentum) oder
  • nur für kurze Zeit irgendwo ein Zimmer zu haben (z.B. Übernachtung im Hotel) 5

Spezieller betrachtet könnte man diesem Begriff auch folgende Punkte zuordnen

  • Schutz des Menschen vor der ihn umgebenden Natur
  • Regulation des Zusammenlebens der Menschen
  • Beeinflussung des Verhältnisses eines Menschen zu sich selbst (Wohlfühlen, Selbstzufriedenheit) 6

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3. Aktuelle Wohnungspolitik

Im Folgenden sollen die Grundzüge der aktuellen Berliner Wohnungspolitik erläutert werden.
Im ersten Teil wird auf die für dieses Thema wichtigen Grundlagen eingegangen. Diese liegen teils als statistisch belegte Angabe, teils als Prognosen und Schätzungen vor.
Im zweiten Teil geht es um die Leitlinien der aktuellen Wohnungspolitik. Es werden die allgemeinen Ziele benannt, die dann im Einzelnen weiter konkretisiert werden.
Wenn nicht anders gekennzeichnet, stammen die Angaben aus dem Stadtentwicklungsplan Wohnen ( StEP Wohnen ) vom Juni 2000, der vom Senat beschlossen wurde und die Leitlinien der Berliner Wohnungsentwicklung bis zum Jahr 2010 definiert.

3.1. Grundlagen

3.1.1. Bevölkerungsprognose

Die Bevölkerungsprognose wurde für den Zeitraum 1998-2015 erstellt und soll die Entwicklung der Bevölkerung in Berlin und den einzelnen Bezirken aufzeigen.
Seit 1994 ist eine Tendenz des Bevölkerungsrückgangs zu beobachten. Um die zukünftige Entwicklung möglichst treffsicher zu beschreiben, wurden drei unterschiedliche Varianten erarbeitet. Allen drei Varianten liegt die Annahme zugrunde, dass der gegenwärtige Bevölkerungsrückgang weiter anhält.
Variante 1 prognostiziert, dass der Trend der Bevölkerungsabnahme mindestens bis zum Jahr 2015 anhält.
Variante 2 sieht eine Trendwende ab dem Jahr 2005 vor. Ab diesem Zeitpunkt soll die Bevölkerungszahl wieder leicht ansteigen.
Variante 3 ist die optimistischste Prognose. Sie beschreibt ein Ende des Bevölkerungsrückgangs schon im Jahr 2002. Danach soll es wieder steigende Bevölkerungszahlen geben.
Bei diesen allgemeinen Aussagen für Gesamt-Berlin darf man einen Blick auf die einzelnen Bezirke nicht vergessen. Hier wird eine sehr differenzierte Entwicklung prognostiziert. Demnach wird beispielsweise die Bevölkerungszahl in Marzahn um 14,4% ab nehmen, wäh- rend für Pankow 15,8% Zuwachs vorhergesagt wird, um die bei den Extremwerte zu benennen.

Diagramm : Bevölkerungsentwicklung in Berlin 1990-2015

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bevölkerungsprognose für Berlin 1998-2015, Berlin 1999


Diagramm: Prozentuale Veränderung der Bevölkerungszahl der Berliner Bezirke 1998-2010

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bevölkerungsprognose für Berlin 1998-2015, Berlin 1999

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3.1.2.Wohnungsbestand

Die folgende Tabelle zeigt den gesamten Wohnungsbestand Berlins und welchen Anteil daran die Altbaubestände, die Bestände des komplexen Wohnungsbau im Ostteil, des sozialen Wohnungsbaus im Westteil und die Einfamilienhäuser haben.

WE insgesamt
1 825 000
100%
WE Altbau
813 000
45%
WE komplexer Wohnungsbau
300 000
17%
WE sozialer Wohnungsbau
287 000
15%
Einfamilienhäuser
164 250
9%
Sonstige
260 750
14%

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3.1.3. Wohnungsausstattung

Zur Wohnungsausstattung liegen im Westteil keine genauen aktuellen Angaben sondern nur Schätzungen vor. Für den Ostteil hat man mit der Gebäude- und Wohnungszählung von 1995 genaue Ausstattungsdaten erhoben. Dabei wird von dem sogenannten Ausstattungsvollstandard ausgegangen. Ausstattungsvollstandard bedeutet, dass die Wohnung mit einem Innen-WC, einem Bad und einem modernen Heizungssystem ausgestattet ist.
Im Westteil verfügen derzeit schätzungsweise 7% der Wohnungen über keinen Vollstandard, im Ostteil sind es sogar 29%.

3.1.4. Bevölkerungsentwicklung im Bestand

Die Mobilitätsrate der Einwohner (die Zahl der Fortgezogenen bezogen auf die jeweilige Einwohnerzahl) hat sich enorm erhöht. Die höchste Mobilitätsrate weisen hierbei die innerstädtischen Altbauquartiere im Ost- und Westteil auf. Diese Gebiete haben auch die stärksten Bevölkerungsverluste zu verzeichnen.
Soziale Entmischungstendenzen sind vor allem in drei Siedlungsstrukturtypen zu erkennen. Dies sind die innerstädtischen Altbauquartiere, die Siedlungen des komplexen Wohnungsbaus (Ostteil) und die Siedlungen des sozialen Wohnungsbaus (Westteil).

3.1.5. Einschätzung des Wohnungsbedarfs

Der Wohnungsbedarf richtet sich angesichts der rückläufigen Einwohnerzahlen ausschließlich nach dem angenommenen Eigenbedarf.
Es wird davon ausgegangen, dass weiterhin eine hohe Zahl von Haushalten auf preiswerten Wohnraum angewiesen ist. Gleichzeitig steigt der Bedarf an hochwertigem Wohnraum in guten Lagen. Beide Aspekte sind zu berücksichtigen.
Die Anzahl der Privathaushalte soll in den nächsten zehn Jahren um 67 000 steigen. Dies ergibt sich aus Haushaltsteilungen und der Zunahme kleiner Haushalte. Außerdem ist mit einem jährlichen Wegfall von ca. 4000 WE, durch Abriss, Zweckentfremdung oder Wohnungszusammenlegung zu rechnen.
Daraus ergibt sich ein angenommener Gesamtbedarf an 150 000 zusätzlichen Wohnungen bis zum Jahr 2015.

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3.2. Allgemeine Ziele

Als allgemeine Ziele der aktuellen Berliner Wohnungspolitik sind zu nennen 7:

  • Sicherung und Entwicklung von sozialer und funktionaler Mischung
  • Vorrang der Bestandsentwicklung und -sicherung vor dem Neubau
  • "maßgeschneiderter" Wohnungsneubau
  • Abkehr von der Mieterstadt

Diese Ziele werden im Folgenden erläutert und konkretisiert.

3.2.1. Sicherung und Entwicklung von sozialer und funktionaler Mischung

Bei der Sicherung und Entwicklung von sozialer Mischung geht es vor allem darum, unterschiedliche soziale Schichten, d.h. sowohl besser als auch schlechter verdienende Menschen in einem Quartier zu halten.
Mit funktionaler Mischung ist eine räumlich ausgewogene Mischung von Wohn- und Arbeitsplätzen gemeint.
Die Großsiedlungen sollen urbanisiert und zu Lebensmittelpunkten ausgebaut werden. Dabei ist die funktionale Mischung ebenfalls ein wichtiger Punkt

Eine ausreichende Zahl an belegungsgebundenen Wohnungen ist zu sichern. Es wird von einer langfristigen Belegungsbindung für 380 000 WE ausgegangen.
Die Fehlbelegungsabgabe soll in Zukunft noch stärker als bisher als Steuerungsinstrument eingesetzt werden. In Gebieten ohne soziale Entmischungstendenzen wird sie als wirksames Mittel gesehen, um fehlbelegte Sozialwohnungen frei zu bekommen. Dagegen soll sie in Gebieten mit sozialen Entmischungstendenzen zeitweise gesenkt bzw. ausgesetzt werden, um Besserverdienende zu halten.

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3.2.2. Vorrang der Bestandsentwicklung und -sicherung vor dem Neubau

Wegen der rückläufigen Bevölkerungszahlen wird kein steigender Bedarf an zusätzlichem Wohnraum erwartet. Deshalb hat die Bestandsentwicklung und -sicherung Vorrang vor dem Neubau.
Hierbei ist zu beachten, dass einfacher ausgestattete Altbauwohnungen aufgrund ihres Preisgefüges und Ihrer Größenstruktur unverzichtbar geworden sind, vielfach jedoch noch eine Anpassung an heutige Qualitätsansprüche notwendig ist. Dabei ist es besonders wichtig, dass die Mieten stabil bleiben. Dies soll verstärkt durch den Einsatz der Instrumentarien des BauGB (z.B. Festsetzung von Mietobergrenzen) erreicht werden.

Berlin hat im Vergleich zu anderen Metropolen ein niedriges Mietenniveau, die Wohnsituation insgesamt wird als ein positiver Punkt innerhalb der Standortqualität Berlins gesehen.
Der größte Handlungsbedarf besteht in Gebieten, in denen die Mehrzahl der Wohnungen noch nicht saniert wurde. Hier entsprechen die Wohnungen häufig nicht dem Ausstattungsvollstandard.
Eine hohe Priorität wird der Wohnumfeldverbesserung zugesprochen, da man erkannt hat, dass die Bedeutung des Wohnumfeldes für die Lebensqualität zugenommen hat.

3.2.3. "maßgeschneiderter" Wohnungsneubau

Durch Haushaltsteilungen und Wegfall von Wohnungen wird ein Bedarf an 120 000-150 000 neuen Wohnungen in den nächsten zehn Jahren prognostiziert.
Auf dem Flächennutzungsplan sind, wenn man die aktuelle Bevölkerungsprognose zugrunde legt, zu viele neue Wohnbauflächen ausgewiesen. Der Neubau soll jedoch gerade nicht durch Stadterweiterungsmaßnahmen realisiert werden. Die Darstellungen auf dem FNP werden somit als langfristige Reserve gesehen, da es für großflächige Neubauvorhaben in nächster Zukunft keinen Bedarf geben wird.
Wohnungsneubau soll es in erster Linie im Inneren geben und dort auf bestimmte Bereiche beschränkt. Dies sind vor allem innerstädtische und wasserbezogenen Lagen. Besonders die Schließung von Baulücken und das Nutzen von Brachflächen für den Wohnungsneubau wird gewünscht.
Es sollen durch Neubau vielseitige und differenzierte Typologien des Wohnens entwickelt werden und neue Nachbarschaftsformen und Lebensstile gefördert werden.
Verstärkt muss in Zukunft auf die Erfordernisse des Marktes reagiert werden, da der Wohnungsneubau auch immer in Konkurrenz zum Bestand steht. Standardangebote können die vielfältige Nachfrage nicht befriedigen.
Ein weiterer wichtiger Punkt in diesem Zusammenhang ist, das Wohnungsneubau verstärkt dort betrieben werden sollte, wo er an schon vorhandene Infrastruktur angebunden werden kann. Dies kann die Kosten erheblich senken.

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3.2.4. Abkehr von der Mieterstadt

Die aktuelle Wohnungspolitik ist durch einen Paradigmenwechsel gekennzeichnet. Die öffentliche Hand zieht sich mehr und mehr aus der Wohnungswirtschaft zurück und will in Zukunft nicht mehr die Versorgerrolle spielen, stattdessen soll die Rolle privater Investoren und aktiver Bürger gestärkt werden. Berlin ist eine typische Mieterstadt und hat mit ca. 9,5% die niedrigste Eigentumsquote aller deutschen Städte. Ein erklärtes Ziel ist es, dies zu ändern. Vor allem der Anteil von selbstgenutztem Wohnungseigentum im Bestand soll sich deutlich erhöhen. Zu diesem Zweck werden Bestandswohnungen vorrangig an Mieter veräußert. Mit der "Eigentumsstrategie Berlin 2000", die 1997 vom Senat beschlossen wurde, soll die Bildung von Eigentum unter anderem durch bessere Bereitstellung von Bauland und gezielte Förderprogramme gestärkt werden. Auch das Genossenschaftseigentum soll zukünftig wieder eine größere Rolle spielen. Beim Wohnungsneubau gilt der Grundsatz, das verstärkt Eigentumswohnungen geschaffen werden sollen. Von der Erhöhung des Anteils an Wohneigentum erhofft man sich eine stärkere Bindung der Eigentümer an die Stadt Berlin, an ihren Bezirk und an das konkrete Wohngebiet. Außerdem soll das Verantwortungsgefühl für das Wohnumfeld gestärkt werden.

4. Plattenbausiedlungen

Wie man den vorherigen Ausführungen entnehmen konnte, geht von der Wohnungspolitik eine doch sehr starke Lenkungswirkung aus (z.B. durch Förderprogramme, Belegungsbindung). Somit übt sie auch einen erheblichen Einfluss darauf aus, welche Wohnformen und wo diese innerhalb einer Stadt gebaut werden.
Nach dem Krieg hatte beispielsweise und vor allem im Osten der Plattenbau eine große Bedeutung. Seit der Wende wird sehr kontrovers über die Zukunft der Plattenbausiedlungen diskutiert und u.a. auch ein teilweiser Abriss oder Rückbau in Erwägung gezogen.
Bevor etwas genauer auf die Thematik des Plattenbaus eingegangen werden sollte, wurde die Projektgruppe befragt, wo sie denn die Vor- und Nachteile von Plattenbausiedlungen sehen und ob sie sich vorstellen könnten in einer solchen zu wohnen. Die Ergebnisse dieser Befragung sind nachfolgend aufgeführt.

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4.1. Befragung der Projektgruppe

Was spricht für Plattenbausiedlungen?
Was sind die Vorteile?

  • Wohnumfeld wird zunehmend verbessert
  • Wohnungsausstattung wird zunehmend verbessert
  • Industrielle Vorfertigung
  • Fahrstühle in den Hochhäusern
  • Kinderfreundlich
  • Konzentration (von Einwohnern und Versorgungseinrichtungen)
  • Räumliche Dichte

Was spricht dagegen? Was sind die Nachteile?

  • Monotonie
  • Niedrige Decken
  • Ungünstiger Wohnungszuschnitt
  • Stadtrandlage
  • Hellhörigkeit
  • Räumliche Dichte

Weitere Fragen:

Wie viele von euch wohnen aktuell in einer Platte: 1

Wie viele von euch haben schon mal?: 2

Wie viele könnten es sich vorstellen: 4

Interessant dabei war, dass die räumliche Dichte einerseits als Vorteil, andererseits aber auch als ein Nachteil angesehen wurde.
Durch die nachfolgenden Ausführungen zum Thema Plattenbau kann man sehr schön sehen, ob diese Ansichten auch einer objektiven Bewertung standhalten und um welche Punkte sie noch zu ergänzen sind.

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4.2. Plattenbausiedlungen

Plattenbau hat es schon sehr früh und auch schon vor dem Krieg gegeben.
Verstärkt zur Anwendung kam er sowohl in Ost- als auch in Westdeutschland jedoch erst in den 50er und 60er Jahren, wo er als das geeignete Mittel zur Lösung der Wohnungsnot angesehen wurde.
Während man im Westen nachfolgend wieder davon abließ, wurde im Osten bis 1989 weitergebaut. Zwischen 1970 und 1990 sollten 3 Millionen neue Wohnungen durch diese Bauweise entstehen.
Die Zukunft der ostdeutschen Plattenbausiedlungen war nach der Wende mit dem einsetzenden Bevölkerungsschwund der Städte lange Zeit ungewiss und wird in Teilen auch heute noch kontrovers diskutiert. Von einem Abriss im großen Stil wird jedoch zunehmend (auch aus wirtschaftlicher Sicht) abgerückt und statt dessen der Förderung der zweifelsohne bestehenden Qualitäten und Potenziale Vorrang gegeben.
Der Ost-West Vergleich ergibt, das im Osten die Plattenbausiedlungen fast ausschließlich am Stadtrand erreichtet wurden. Damit sind sie nur schlecht bis gar nicht in die bestehende Stadt mit einbezogen worden, wogegen die Großsiedlungen des Westens mehr als Ergänzung der städtischen Struktur gedacht waren.
Die Bevölkerung betreffend wohn(t)en im Westen meist die sozial schwächeren und Ausländer. Im Osten wurden dagegen die Wohnungen vom Staat zugewiesen (und damit wie so vieles andere auch die Bevölkerungsstruktur staatlich gelenkt), so dass vor allem Facharbeiter und Beamte in den Plattenbausiedlungen wohnten. Es war also ein Privileg im Osten eine Plattenbauwohnung beziehen zu können, wogegen sich im Westen mehr sozialen Problemfälle konzentrierten

Im folgenden werden unabhängig von den unter den 4.1. gemachten Angaben die Mängel und Qualitäten von Großsiedlungen aufgelistet

Vorteile:

  • wenig Flächenverbrauch
  • weniger Erschließungskosten
  • wenig Wärmeverlust durch kompakte Bauweise
  • guter Verkehrsanschluss

Mängel

  • fehlende Identifikation mit dem Viertel
  • Anonymität
  • Kriminalität
  • Schallschutz
  • Wohnumfeld oft schlecht
  • Kein Statussymbol
  • Fehlender Komfort
  • Kinderunfreundlich

Im Wesentlichen stellen diese Aspekte eine Ergänzung der von den Projektteilnehmer geäußerten Ansichten dar. Einzig was die Kinderfreundlichkeit anbelangt ist eine Kontroverse festzustellen und auch die Qualität des Wohnumfelds wird nicht unbedingt als schlecht angesehen.

Inwiefern Hellersdorf nun dem durch die genannten Mängel und Qualitäten vorgegebenen Bild einer Großsiedlung entspricht, soll unter 10.3. Gegenstand der Betrachtung sein.

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5. Wohnqualität

Das Wie und Wo des Wohnens besitzt für viele Menschen einen sehr hohen Stellenwert, da es einen wesentlichen Teil der angestrebten und damit zufriedenstellenden Lebensqualität ausmacht.
Da die Wohnqualität auch Gegenstand der Bestandsaufnahme des Wohnens in Hellersdorf war, soll nun kurz dargestellt werden, was darunter zu verstehen ist.
Zunächst ist zu erwähnen, dass Wohnqualität nicht nur durch objektive Kriterien bestimmt werden kann sondern auch der subjektiven Bewertung eines jeden Einzelnen unterliegt.
Alles in allem kann man jedoch sagen, das die Wohnqualität im wesentlichen von

  • der Haushaltsgröße (Anzahl der Mitglieder eines Haushalts) und
  • dem Haushaltseinkommen 8

abhängig ist und vor diesem Hintergrund durch .

  • die Beschaffenheit der Wohnung
  • nachbarliche Aspekte und das
  • Wohnumfeld
bestimmt wird.

Die Beschaffenheit der Wohnung betreffend ist heutzutage das Vorhandensein eines möglichst separaten Wohnraums für Schlafen, Essen/Kochen, Wohnen sowie Urinieren/ Defäzieren/Waschen als gewünschter Mindeststandart anzusehen 9

Zudem ist auch die Wohnungsgröße (hinsichtlich Wohnfläche pro Kopf, Anzahl der Räume/Kopf) sowie die Ausstattung und das Baualter der Wohnungen (z.B. saniert oder unsaniert?) von Bedeutung 10

Bezüglich der Nachbarschaft und des Wohnumfelds ist zu bemerken, das von beiden Bestimmungsgrößen möglichst wenige Beeinträchtigungen der Wohnqualität ausgehen sollten (z.B. Lärm oder Geruchsbelästigung) 11

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6. Bestand "Gebäude"

6.1. Einleitung

6.1.1. Allgemeines (Roter Faden)

Unter Berücksichtigung der allgemeinen Ausführungen in den vorangestellten Themenkomplexen, wird im Folgenden die Charakteristik des Wohnens in der Großsiedlung Hellersdorf dokumentiert. Wie bereits im Teil 4.2."Plattenbau" aufgeführt, birgt die Errichtung einer Großsiedlung als Mieterstadt eine Reihe von Problemen in sich. Demzufolge erschweren 4 wesentliche Negativfaktoren die gesellschaftliche und sozialpolitische Integration dieser Siedlungen:

  • Städtebauliche und architektonische Monotonie aufgrund der industriellen Serienfertigung
  • Ruf als Schlafsiedlung infolge der ausschließlichen Wohnnutzung
  • Ideologisches Problemkind als Produkt des sozialistischen Staates
  • Konzentration der unterprivilegierten sozialen Schichten (Ghettos).

Neben der Bestandsaufnahme der objektiv zu erfassenden Bausubstanz soll in Anlehnung an die Ergebnisse ebenfalls dargestellt werden, inwiefern sich Hellersdorf in das Bild einer typischen Großsiedlung einfügen lässt.
An dieser Stelle sei auf einen weiteren Themenkomplex hingewiesen, welcher im Anschluss die relevanten "Statistiken" (7.) zum Thema Wohnen in Hellersdorf behandelt.

Zunächst wird jedoch die gegenwärtige Situation hinsichtlich der Wohngebäude im Mittelpunkt der Betrachtungen stehen.
Grundsätzlich ist zu erwähnen, dass die Bestandsaufnahme bei der "vor Ort - Begehung beginnt, durch die Recherche sukzessive ergänzt oder bestätigt worden ist und bei einem Ergebnis endet. Ein ähnlicher roter Faden lässt sich auch für die Abfolge der anschließenden Ausführungen im Teil 7. Bestand "Statistiken" vorzeichnen.

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6.1.2. Untersuchtes Gebiet

Da das Wohnen der fundamentale Zweck der Großsiedlung Hellersdorf ist, war es notwendig einen erheblichen Teil des Gebietes im näheren Umfeld des Gutes zu untersuchen. Dies begründet sich ebenfalls in der Tatsache, dass die Wohnfunktion keine oder nur eine untergeordnete Rolle in der historischen Substanz des Gutes spielt. Das festgelegte Gebiet umschließt das Gut ringartig. Obwohl es sich nur um einen geringen Flächenanteil der Großsiedlung handelt, haben unsere Recherchen ergeben, dass die Ergebnisse im Wesentlichen Allgemeingültigkeit haben. Ausnahmen sind an entsprechender Stelle erwähnt.
Zur verbalen Definition des analysierten Territoriums sind die folgenden Grenzen zu nennen (in Klammern steht dabei der Bereich des untersuchten Gebietes, der unmittelbar angrenzt):

  • Norden: Kyritzer Straße und HavelländerRing( Brandenburger und Schweriner Hof )
  • Osten: Stendaler Straße und Helle Mitte ( Magdeburger Anger )
  • Süden: Hellersdorfer Straße und U-Bahnlinie 5 ( Graben-Viertel )
  • Westen: Suhler Straße und die Wuhle ( Kienberg-Viertel ).

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6.2. Bestandsaufnahme

6.2.1. Vorbereitung und Durchführung

Ein wesentlicher Bestandteil der Vorbereitung war die Zusammenstellung eines sinnvollen Erhebungsbogens.
Die Erarbeitung der Bewertungskriterien dazu basiert hauptsächlich auf der Beurteilung der Gebäudesubstanz.
Abstraktere Bewertungsmaßstäbe, wie z.B. die Beschreibung der Einwohnerstruktur, sollten lediglich im Falle markanter Auffälligkeiten verbal als Notiz festgehalten werden. Ebenso prägende Erscheinungen oder persönliche Eindrücke während der Begehung.
Für eine später nachvollziehbare Ansammlung von Erhebungen und Ergebnissen ist zu den Bögen eine Übersichtskarte angelegt worden. Der Inhalt dieser Karte besteht in der Nummerierung der erhobenen Gebäude. Die vergebenen Ziffern sind in den Bögen übernommen worden.
Die Fragestellungen der Erhebungsbögen dienen vorrangig der Klärung der Wohnqualität in der Großsiedlung bzw. im unmittelbaren Umfeld des Gutes. Dazu war die Ermittlung folgender Situationen notwendig :

  • der tatsächlich vorhanden Wohngebäude
  • der Bauweisen und Dimensionen sämtlicher Gebäude
  • des Zustandes sämtlicher Gebäude
  • der Qualität der angrenzenden Freiflächen
  • der Gebäudeauslastung

Hauptaufgabe und Ziel war die systematische Abarbeitung der Erhebungsbögen für die markierten Gebäude.
Neben der Beurteilung der Bauten nach den angesetzten Kriterien wurde ebenfalls die Adressen notiert, so dass jeder Zeit die Lage der Gebäude eindeutig benannt werden kann. Während der Begehung wurden unmittelbar aneinander grenzende Abschnitte des Gesamtgebietes auf die Gruppenmitglieder verteilt, so dass es jedem Bearbeiter möglich war, sich einen allgemeinen Überblick zu verschaffen.
Die Zuweisung der Abschnitte erfolgte instinktiv derart, dass ein Komplex mit nahezu identisch strukturierten Gebäuden auf einem Bogen zusammengefasst werden konnte. Ergänzend sind zur Verdeutlichung Skizzen angefertigt worden.
Für Gebäude, die nicht für Wohnzwecke errichtet worden sind oder derzeit zweckentfremdet werden, entstand ebenfalls ein Erhebungsbogen mit dem Hinweis auf die Nutzung, um später die Gesamtsituation realistisch einschätzen zu können. Fotos von den Gebäuden und deren Umfeld sollten dies unterstützen. Gleichzeitig entstand ein Plan, in welchem die Nummerierung der Fotos, der Standpunkt und die Blickrichtung festgehalten wurden.
Sollte man ein Fazit zum Verlauf der Bestandsaufnahme formulieren, so ist primär zu erwähnen, dass die Wahl der Bewertungskriterien in erster Linie an allgemeingültigen Maßstäben geschehen sollte, da ein vorgefertigtes Meinungsbild ein realistisches Ergebnis nachteilig beeinflussen kann. Beispielsweise ist die Frage nach dem Leerstand bereits in der Vorbereitung in eine bestimmte Richtung gelenkt worden, in dem die Möglichkeit keinen Leerstand zu haben, nicht in Betracht gezogen wurde. Die "vor Ort" Bestandsaufnahme zeigte das Gegenteil.
Prinzipiell ist eine formelle und materielle Vorbereitung unverzichtbar.

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6.2.2. Auswertung

Die Auswertung der " vor Ort " Ergebnisse wurde überwiegend an Hand der Erhebungsbögen vollzogen. Zur Gestaltung eines eindeutigen Resultats sind Gebäude oder Gebäudekomplexe mit übereinstimmender Charakteristik in Gruppen zusammengefasst worden. Von Fall zu Fall sind Besonderheiten je nach Wichtung eingeflossen oder blieben außen vor. Die vorläufigen Ergebnisse sind in der weiteren Bearbeitung durch Literatur, Gespräche mit Fachleuten und die Fotodokumentation überwiegend bestätigt und konkretisiert worden.
Die nachfolgenden Ausführungen enthalten die gebündelten Resultate der Bestandsaufnahme Wohnen.

6.3. Verteilung und Dimension der Wohngebäude

6.3.1. Verteilung

Die graphische Darstellung als Bestandteil der Auswertung ergab, dass 90 % der aufgenommen Gebäude, das Gutsgelände ausgenommen, tatsächlich mit der Funktion Wohnen belegt sind. Dies bestätigt die Charakteristik einer Wohnsiedlung.
Die flächendeckende Wohnbebauung wird regelmäßig durch "Schollen" mit Versorgungsfunktionen unterbrochen.
Der ursprünglichen Planung nach dienten diese eingeschobenen Gebäude der Ansiedlung von Schulen, Kindertagesstätten und Nahversorgern. Zum Zeitpunkt der Aufnahme war teilweise Leerstand zu erkennen.

(Siehe: 7.7 Anlage Art und Verteilung von Wohnraum)

6.3.2. Dimension


Der Maßstab der Dimension soll im Wesentlichen durch die Geschosszahlen der Gebäude vorgegeben werden. Auffällig ist in diesem Zusammenhang, dass sich das Wohnen im Durchschnitt auf maximal 5 Geschosse erstreckt. Die Anordnung höherer Gebäude ist punktweise (11 Geschosser) oder derart (6-7 Geschosse) gewählt worden, dass niedrigere Bauten bzw. Geschosse nicht ungünstig verschattet werden.
Im Bereich des alten Dorfes (Alte Hellersdorfer Strasse und Alt-Hellersdorf) nimmt die Geschossigkeit bis auf maximal 3 im Durchschnitt ca. 2 Etagen ab. Außerdem lockert sich die Bebauungsstruktur auf, so dass die Wohndichte zum Gutshof hin geringer wird. Zwischen den beiden Dimensionen entsteht durch Grünflächen, ein- bis drei geschossigen Versorgungseinrichtungen und Kleingartenanlagen eine ringartige Pufferzone. Diese Distanz minimiert je nach Entfernung die Lärmbelästigung durch das Gewerbe, welches auf dem Gut angesiedelt worden ist.

(Siehe: 7.8 Anlage Geschossigkeit der Wohngebäude)

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6.4. Zustand, Auslastung und Umfeld der Wohngebäude

6.4.1. Gebäudezustand und Auslastung

Prinzipiell können die Gebäudezustände in fünf Gruppen unterschieden werden:

  • unsaniert
  • teilsaniert
  • saniert nach regulärem Bauprogramm
  • hochwertig saniert
  • unsanierte Gebäude ohne Wohnfunktion.

Ein maßgeblicher Grund für die differenzierenden Zustände ist die Verteilung auf verschiedene Eigentümer.
1990 trat an die Stelle der Kommunalen Wohnungsverwaltung die Wohnungsbaugesellschaft Hellersdorf und übernahm den größten Teil der 40.000 Wohnungen, die bis zu diesem Zeitpunkt in der Großsiedlung errichtet worden sind.
Im Rahmen des Altschuldenhilfegesetzes veräußerte die WoGeHe 15 % der Wohnungen. Aus diesem Grunde gibt es heute verschieden Eigentümer und Verwalter für die zahlreichen Gebäude in Hellersdorf. Zu nennen wären in diesem Zusammenhang:

  • das Bezirksamt Hellersdorf
  • die Wohnungsgenossenschaft "Grüne Mitte" Hellersdorf e.G.
  • Wohnungsbaugenossenschaft "Hellersdorfer Kiez" e.G.
  • die MÜBAU Münchner Baugesellschaft mbH
  • die ARWOBAU
  • MEGA AG
  • die WoGeHe - Wohnungsbaugesellschaft Hellersdorf

Unterschiedliche Interessen, Finanzierungskonzepte und -möglichkeiten beeinflussen in erheblichen Masse den Ausstattungsstandard und Gebäude- zustand.

Unter dem Punkt unsanierte Gebäude sind vorrangig die des alten Dorfkerns zu nennen. Hier wirken sich teilweise die ungeklärten Eigentümerverhältnisse nachteilig aus. Die Mehrfamilienhäuser entlang der Eisenacher Strasse werden von der Zwangsverwaltung "Weißensee" betreut, da insbesondere hier noch keine Klärung der Besitzverhältnisse erreicht werden konnte. In den anderen Bereichen des Dorfes obliegt es den Besitzern Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen. Außerdem sind einige der Gebäude Bestandteil des unter Denkmalschutz stehenden Ensembles, so dass diesbezüglich Auflagen die Kosten einer Sanierung zusätzlich erhöhen.

Die teilsanierten Gebäude konzentrieren sich im Wesentlichen auf das Grabenviertel, den Schweriner Hof und den Brandenburger Bauabschnitt. Die erwähnten Komplexe sind vorrangig zu Beginn der Maßnahmen kurz nach 1990 saniert worden, da sich die damaligen Ansprüche der Mieter andersartig gestalteten, genügten zunächst teilweise Sanierungsmaßnahmen.
Relevant war für die Mieter zum besagten Zeitpunkt, dass :

  • Kabelfernsehen
  • Telefon
  • sichere Wohnungseingangstüren
  • ein gestaltetes Umfeld
  • ein gepflegtes Treppenhaus
  • für sie bereitgestellt wurden.

Da sich die Prioritäten erheblich verschoben haben, entsprechen diese Bauten nicht mehr dem gewünschten Wohnstandard. Der Eigentümer, die WoGeHe, ist jedoch im Begriff auch diese Wohnbereiche konkurrenzfähig auszustatten.

Unter den sanierten Gebäuden sind all die zu verstehen, welche in einem regulären Bauprogramm bestehend aus der Erneuerung:

  • der Fassaden
  • der Balkone
  • der Fenster
  • der Eingänge
  • der Treppenhäuser
  • der Haustechnik,
saniert worden sind.

Darüber hinaus wurden innovative und gestalterische Konzepte in die Sanierung eingeflochten. Zum Beispiel wurde im Kienberg-Viertel ein ÖKO- Paket realisiert. Dazu gehören :

  • die Warmwasserbereitung durch Sonnenenergie
  • die Nutzung des Regenwassers für die Bewässerung der Grünanlagen und die Versorgung der Toilettenspülungen
  • die Erzeugung zusätzlichen Stroms durch Photovoltaikanlagen
  • die Auswahl der Baustoffe nach ökologischen Gesichtspunkten
  • die Berücksichtigung der Möglichkeiten zur Reduzierung des Restmülls.

Als hochwertig sanierte Gebäude sind im Untersuchungsgebiet die Bereiche der MÜBAU, der Magdeburger Anger, befunden worden. Ein grundlegendes Kriterium für eine derartige Einschätzung begründet sich vorrangig in der Reaktion der Eigentümer auf die veränderten Mieterbedürfnisse, welche sich im Vergleich zu 1990 wie folgt verändert haben. Mangelerscheinungen sind heute:

  • zu kleine Zimmer / Wohnungen
  • innenliegende Bäder
  • kleine Küchen
  • fehlende Balkone
  • gefangene Räume / Durchgangs - zimmer
  • unflexible Grundrisse
  • fehlende Aufzüge.

Die MÜBAU hat in ihren Sanierungskonzepten diese Ansprüche bereits berücksichtigt. Sicher ist dies ebenfalls auf die private Finanzierung zurückzuführen. Da der Eigentümer in diesem Fall keine staatliche Förderung in Anspruch genommen hat, ist er nicht an Mietpreise gebunden, muss sich jedoch dem Konkurrenzkampf auf dem Wohnungsmarkt stellen und den Mietern entsprechenden Wohnkomfort bieten. So sind zum Beispiel alle Treppenhäuser mit Aufzügen versehen worden.

Die unsanierten Bauten ohne Wohnfunktion sind für die Gesamtbeurteilung insofern relevant, als dass sie das Wohnumfeld stellenweise negativ beeinflussen.
Hinsichtlich der Frage der Auslastung ist zu klären inwiefern Leerstand vorhanden ist. In diesem Zusammenhang ist ebenfalls von Interesse, ob bestimmte Bedingungen erkennbar sind, unter denen Leerstand wiederholt auftritt.
Im Ergebnis lässt sich sagen, dass Leerstand verstärkt an Schnittstellen zwischen den Blöcken der Plattenbauten auftreten. Diese Erscheinung ist, wie auch im Gespräch mit Herrn Protz bestätigt wurde, weniger auf die
Bauweise oder den Bautypus zurückzuführen, als viel mehr auf mangelnde Ausstattung (Balkone) und ungünstige Grundrisse der Wohnungen in Ecksituationen. Die gute Auslastung anderer Wohnungen in den betreffenden Gebäuden bestätigt diesen Sachverhalt.
An anderer Stelle wird Leerstand durch den schlechten, unsanierten Zustand der Gebäude verursacht. Dies trifft hauptsächlich auf die Bauten im alten Dorfkern zu.
Grundsätzlich kann man behaupten, dass der Leerstand keine gravierenden Ausmasse im untersuchten Bereich annimmt.

(Siehe: 7.9 Anlage Gebäudezustand und Eigentumsverhältnisse)

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6.4.2. Wohnumfeld

Während die Gebäude Unterschiede in Zustand und Ausstattung aufweisen, scheint das Wohnumfeld qualitativ gleichmäßig gestaltet zu sein.
Dies begründet sich in der Ausgangssituation von 1990. Die unfertige Siedlung glich in diesem Jahr einer Baustelle. Allzu verständlich war der Wunsch der Mieter nach einem Umfeld, welches dem Charakter einer Wohnsiedlung gerecht wird. Das oberste Ziel der WoGeHe war also die Herstellung einer Aussengestaltung. Da sich die entwickelten Konzepte auf die gesamte Siedlung bezogen, erfolgte eine annähernd einheitliche Verteilung der Prioritäten und finanziellen Mittel. Im Ergebnis ist eine Grünflächengestaltung entstanden, die sich durch das gesamte Gebiet der Großsiedlung zieht und unabhängig von den einzelnen Eigentümern mit Hilfe öffentlicher Gelder realisiert worden ist.

6.5. Städtebauliche Strukturen

6.5.1. Allgemeines

Zur Beurteilung der Wohnqualität in einer Siedlung spielt neben der baulichen Substanz auch die räumliche Situation eine wesentliche Rolle. Unter diesem Aspekt wurden ebenfalls die städtebaulichen Strukturen im abgesteckten Siedlungsbereich analysiert. Die anschließenden Ergebnisse zeigen, dass in der Beplanung der Fläche auf das Problem der Monotonie mit einer Vielzahl von Bautypen reagiert worden
ist. Neben der architektonischen Erscheinung, die sich im Wesentlichen auf verschieden Materialien und Farben stützt, scheint auch die "Gestaltung der Aneinanderreihung" der Baukörper eine grundlegenden planerische Aufgabenstellung gewesen zu sein.
Am Beispiel Großsiedlung Hellersdorf ist jedoch auch zu erkennen, dass es zu einer Problemverschiebung kommt. Das Zusammenfügen verschiedener Bautypen mit prägendenden eindeutigen Charakteristiken, birgt in sich die Gefahr, dass klare Strukturen durch Überschneidungen verwischt werden. Insbesondere wenn dies sehr kleinteilig wie in Hellersdorf geschieht.
Die nachfolgenden Abschnitte sollen einen kurzen Überblick über die allgemeinen Merkmale der am häufigsten auftretenden städtebaulichen Elemente geben. Gleichzeitig werden Rückschlüsse auf die städtebaulichen Strukturen im untersuchten Bereich in der Großsiedlung gezogen, um sich auch unter dem Aspekt der räumlichen Situationen ein Bild über die Wohnsiedlung machen zu können.

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6.5.2. Block

Den Block zählt man zu den ältesten Elementen des Städtebaus 12. Als Grundtypus ist der Block "...eine allseitig von Strassen umschlossene Gruppe von Parzellen...,auf denen die Gebäude mit der Frontseite zu Strassen orientiert sind,..."13.
Die Parzellen sind häufig auf vier, mindestens jedoch auf zwei Seiten bebaut. Die Frontseiten sind meist öffentlichen Räumen zugewandt und weisen eine geschlossene Struktur auf.

Von dieser Seite erfolgt in der Regel die Erschließung der Gebäude. Die Fassaden der straßenabgewandten Seite, die sich zum umschlossenen Privatbereich orientiert , öffnen sich hingegen.

In der Großsiedlung Hellersdorf ist die Blockbebauung der am häufigsten vertretene Typus. Die meist vierseitige Bebauung öffnet sich nach Süden oder lockert sich in ihrer Struktur auf. Dies spiegelt sich auch in der Fassadengestaltung (Balkone) wieder. Außerdem sind die verschiedenen Geschossigkeiten derart verteilt, dass Wohnräume in unteren Geschossen nicht übermäßig verschattet werden.
Die Randbebauung reagiert durch vielfältige Formen auf topographische Gegebenheiten oder folgt den Straßenverläufen.
Die Seitenbereiche, vorwiegend im Süden und Westen bieten großzügige Einblicke und die Begehbarkeit der gemeinschaftlichen Innenbereiche.
Die Erschließung der Gebäude erfolgt über Eingänge, die sich je nach Blockstruktur auf der straßenzugewandten oder Hofseite befinden.
Für den typischen Problempunkt des Blocks, die "Ecke" ist auch in Hellersdorf keine befriedigende Lösung gefuden worden. Die Gebäude stoßen stumpf aneinander oder die Ecke wird ausgespart. In vielen Fällen sind in diesen Bereichen Durchgänge zu den Innenzonen angelegt. Lediglich an der Kreuzung Eisenacher und Gothaer Strasse ist die Ecke zur Ansiedlung einer zweigeschossigen Versorgungseinheit genutzt worden. In diesem Zusammenhang ist auffällig, dass in Ecksituationen verstärkt der überwiegende Anteil an Leerständen besteht. Nachträgliche Recherchen ergaben, dass der höhere Verschattungsgrad, unangenehmere Blickbeziehungen nach außen, ungünstige Grundrisse und fehlende Balkone Hauptgründe für den Auszug der Mieter sind.
Die großzügigen Innenhöfe zwischen den Randbebauungen, dienen als gut gestaltete Grünflächen mit Spielplätzen der gemeinschaftlichen Nutzung durch die Mieter. Vereinzelt sind in die Mittenzonen solitäre 1- bis 2-Geschosser mit Versorgungsfunktion geschoben worden. Infolgedessen werden die Innenhöfe geteilt und das Flächenangebot reduziert.
Obwohl die Blockbebauung der überwiegend eingesetzte Bautypus ist, hat jeder Block durch vielfältige Formen, Größen, Ausprägungen und die Vermischung mit anderen Typen eine eigene Identität.

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6.5.3. Die Reihe

Als sehr altes städtebauliches Element prägt die Reihe das Bild vieler Städte und Dörfer. Unter der Reihenbebauung versteht man die lineare additive Aneinanderreihung einzelner Parzellen. Die Bauten werden dabei geschlossen oder in offener Art und Weise aneinandergereiht.14
Die Gebäude werden vorrangig auf der straßenzugewandten Seite erschlossen, da insbesondere bei langen Reihen die Erschließung der rückwärtigen Teile erhöhten Aufwand bedeutet.

Im untersuchten Hellersdorfer Abschnitt ist die Reihenbebauung vorwiegend im Bereich des Alten Dorfes und in den Randlagen der Großsiedlung (Kienberg-Viertel) entlang markanter Straßenverläufe oder Topographien eingesetzt worden. Die Eingangs- oder Erschließungsseiten sind dem Straßenraum eindeutig zugeordnet. Die Rückseiten sind als privatere Gebäudeseiten zu Innenhöfen von "Blöcken" oder Landschaftsräumen (Wuhle) orientiert.
Im Alten Dorf dienten die Rückseiten der Ansiedlung von Nebenanlagen zur Bewirtschaftung.
Grundsätzlich ist die Reihenbebauung doppelseitig mit linearer Geometrie, welche durch Abknicken variiert, vorzufinden.
Während die Reihe im Bereich der Plattenbauten geschlossen ist, wird sie im Dorfkern durch Reihung einzelner Bauten ähnlicher Bauweise gebildet.
Die meist minimierten Vorderbereiche werden stellenweise als Vorgärten ( z.B. entlang der Eisenacher Straße ) genutzt.
Das Problem der Ecke versuchte man in der Großsiedlung durch Solitäre, die aus der Gebäudeflucht herausgerückt sind, zu lösen. In der Dorfbebauung sind Giebelwände mit entsprechenden Fensteröffnungen zu finden.
Da die Reihe relativ selten vorkommt bzw. historisch gewachsen ist unterstützt dieser Bautypus die städtebauliche Vielfalt.

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6.5.4. Zeile

Ähnlich wie die Reihe ist auch die Zeile ein linearer Baukörper. Ein wesentlicher Unterschied ist, dass die kleinste Fläche der Bebauung, die Zeilenköpfe zur Haupterschließung ausgerichtet sind.15 Die Erschließung der Gebäude erfolgt sekundär über Stichstraßen oder Wege.
Ein entscheidender Vorteil ist die Möglichkeit, die Gebäude entsprechend der Himmelsrichtungen anzuordnen.
Negativ ist hingegen die Gefahr der Monotonie, da dieser Bautyp aufgrund der zusätzlichen Erschließungsflächen nur bei großflächiger Anlegung sinnvoll ist. Gleichzeitig ist die Zeile nicht an bestehende städtebauliche Gegebenheiten gebunden und muss deshalb nicht darauf reagieren. Diese Autonomie und die lose Struktur entlang der Erschließungsstraßen fördert nur unwesentlich die Prägung eines eindeutigen Stadtbildes.

In Hellersdorf sind Zeilen in Plattenbauweise im Kienberg-Viertel zu finden. Außerdem ist an der Eisenacher Straße in den 60er Jahren Wohnraum durch diesen Bautyp geschaffen worden.
Die Ausführung durch Betonfertigteile in der Plattenbausiedlung kommt dem Rationalitätsgedanken der Zeile sehr entgegen. Ungünstig ist hingegen, dass die Zeile meist in Verbindung mit andersartiger Bebauung vorkommt, so dass stellenweise die allgemeine Raumsituation unklar ist ( z.B. Kienberg-Viertel ). Darüber hinaus überschneiden sich nicht nur öffentlicher und privater Bereich der Zeilenbaukörper untereinander, sondern auch mit anderen Formen. Beispiele dafür sind :

  • hinterer Bereich der Reihenbebauung und Erschließungsbereich der Zeilenbaukörper im Kienberg-Viertel
  • hinterer Bereich der Reihenbebauung und Erschließungsbereich der Zeilen an der Eisenacher Strasse.

In diesem Zusammenhang sind auch die erheblichen Giebelwände, welche als "tote" Flächen an die Straßenzüge grenzen zu nennen.
Durch Farbgestaltungen, Begrünungen oder Balkone wurde versucht dem städtebaulichen Defizit entgegenzuwirken.
Prinzipiell ist die Zeile nur geringfügig eingesetzt worden, so dass sie eher der Vielfalt als der Monotonie dient.

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6.5.5. Gruppe

Unter einer Gruppe versteht man die Anordnung von Gebäuden, die in einem inneren funktionellen Zusammenhang stehen.16
Die fehlende Beziehung zu öffentlichen Räumen und die stark introvertierte funktionale Beziehung innerhalb der Gruppe führt zu einer Separierung.
Dennoch fördert diese kostensparende Bauweise die Identifikation der Nutzer mit den individualistischen Bereichen.
Dem gegenüber steht jedoch die Unterbrechung der zusammenhängenden städtebaulichen Struktur.

In Hellersdorf beschränkt sich dieser Bautyp auf die Flächen zwischen den Plattenbauten. Die durchschnittlich zweigeschossigen Gebäude unterstützen eine eindeutige städtebauliche Struktur nur unwesentlich. Sie sind in angemessenen Abständen über die Großsiedlung verteilt. Da interne und öffentliche Beziehungen nicht zu erkennen sind, erscheinen diese Gruppen teilweise etwas ungeordnet (z.B. Gothaer Strasse). Das unangenehme Erscheinungsbild wird auch wesentlich durch den unsanierten und vereinzelt desolaten Gebäudezustand (größtenteils Fertigteilbauweise wie Plattenbauten) bedingt. Die Anbindung der offenen Bebauung an die Hauptverkehrswege erfolgt meist über Zufahrten oder Fusswege. Aufgrund der unterschiedlichen Geschosszahlen und der andersartigen Nutzung grenzen sich diese Bereiche eindeutig von ihrer Umgebung ab.

Grundsätzlich ist die Gruppe in der Großsiedlung Hellersdorf auf die Bereiche ohne Wohnfunktion beschränkt, wozu auch der östliche Teil des Gutes gehört. Dies unterstützt die Eigenart dieser Bereiche gegenüber der großflächigen Wohnbebauung.
Negativ ist jedoch, dass die Wertigkeit der entstehenden Flächen hinsichtlich öffentlich oder intern unklar ist und dadurch die städtebauliche Situation nicht verbessert wird.

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6.5.6. Hof

Die Hofbebauung ist in ihrem Wesen die Umkehrung des Blocks.17 Die allseitige Bebauung ist mit ihrer Erschließungsseite der eingeschlossenen Fläche zugewandt. Die Fläche wird über Stichwege oder -straßen von den Hauptverkehrswegen erschlossen. Die Entstehung ruhiger Bereiche eignet sich sehr gut für Wohnbebauung an stark frequentierten Straßen.
Die klassische Hofbebauung findet man in Hellersdorf auf dem ehemaligen Gutsgelände. Die Zuwegung der Hoffläche liegt nord - westlich und erscheint als Toreinfahrt.
Durch nachträglich errichtete Baukörper ist die historische Situation verfälscht worden, außerdem ist die umlaufende Hofbebauung durch Abrisse unterbrochen worden.
Grundsätzlich wird die besondere Stellung des Hofes durch eine andersartige Nutzung als die des Wohnens unterstrichen. Die Fremdnutzung insbesondere der Hofflächen als "Müllplatz" und die ungeordnete Struktur stellt für das Wohnumfeld hingegen keine Bereicherung dar.

6.5.7. Solitär

Solitäre sind isolierte Einzelbauten18. die sich hauptsächlich durch ihre Größe von der Umgebung abheben. Für den städtebaulichen Raum werden sie als Signal oder Akzent eingesetzt. Zur Eindeutigkeit seiner autonomen Stellung bedarf der Solitärbau einer erheblichen Distanzfläche zur angrenzenden Bebauung.

Der Solitär tritt im untersuchten Gebiet markant als 11-geschossige Wohntürme auf, welche paarweise angeordnet sind. Sie dienen der Signalisierung der Eingangssituation an den Rändern/ Eingängen der Siedlung.
Stellenweise treten sie auch in Gruppen auf und stehen im inhaltlichen Kontext zueinander (Versorgungseinheiten, Schulen,...).Die erwähnte Akzentuierung bezieht sich demzufolge in den verschiedenen Situationen auf:

  • die Wohnbebauung
  • die Siedlungseingänge.

Aufgrund der Sonderstellung, welche durch die größte oder geringste Geschosszahl innerhalb der Großsiedlung unterstrichen wird, sind diese Bauten bei einer weiteren Sanierung besonders zu berücksichtigen.
Bereits durchgeführte Sanierungen an den 11-Geschossern könnten als Leitbild herangezogen werden. Die Kunstobjekt auf den Dachflächen unterstützen die Signalwirkung und stellen einen Bezug mit den oberen Geschossen dar.

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7. Statistiken

7.1. Territorium

7.1.1. Allgemeines

Wie bereits angekündigt bezieht sich der Inhalt des Teils "Statistiken" auf die Frage nach den Ergebnissen aus statistischen Erhebungen, Beobachtungen und fortgeschriebenen Daten bezüglich

  • der Bewohner
  • der Wohnungen
  • der allgemeinen Probleme wie die Auslastung der Wohnungen und
  • die Aufrechterhaltung einer sozialen Mischung.

Es ist im Folgenden all dies zu klären, was dem Besucher, dem Betrachter zunächst optisch nicht explizit zugänglich ist. Auf Grund dessen ist der Anteil an Recherche für diesen Teil der Bestandsaufnahme erheblich größer als für die Beurteilung der Wohnsubstanz.
Neben den eigenen Erfahrungen und Beobachtungen während der "vor Ort" - Bestandsaufnahme entstand dieser Teil hauptsächlich durch die Recherche mit Hilfe von :

  • Statistiken
  • Gesprächen mit Fachleuten
  • Broschüren für die Öffentlichkeit
  • Fachliteratur zur Problematik

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7.1.2. Verteilung und Flächenanteile

Der im Osten gelegene Berliner Stadtbezirk Hellersdorf nimmt mit 29,81 qm ca. 3,3 % der Stadtgebietsfläche der Bundeshauptstadt ein.
Der Bezirk Hellersdorf teilt sich in zwei Stadtteile auf :

  • Siedlungsgebiet
  • Großsiedlung

Auf die Großsiedlung entfallen von der Gesamtfläche ca. 10,6 qm, dies entspricht etwa 3,3 % des Bezirkes.

Verteilung der Stadtteile


Quelle : Jahresgesundheitsbericht 1999 Bezirk Hellersdorf (II.Teil)


Für die Erhebung statistischer Daten ist Hellersdorf in 7 statistische Gebiete eingeteilt worden. Der untersuchte Bereich ist dabei in das Gebiet 194 (Alt Hellersdorf) einzuordnen.

Verteilung der statistischen Gebiete



Quelle : Jahresgesundheitsbericht 1999 Bezirk Hellersdorf (II.Teil)

Da diese Einteilung für eine realistische Erhebung der sozialen Verhältnisse und Zusammenhänge ungenügend ist, sind die statistischen Gebiete zusätzlich in 18 Sozialräume eingeteilt worden.


Verteilung der 18 Sozialräume

Quelle : Jahresgesundheitsbericht 1999 Bezirk Hellersdorf (II.Teil)

Das untersuchte Gebiet im näheren Umfeld des Gutes lässt sich auf die Sozialräume 2 - 4 mit einem Flächenanteil von ca. 1,7 qkm beschränken. Anschließend werden diese Sozialräume den Bereichen 12 + 15 außerhalb der Großsiedlung hinsichtlich der Gebäude-, Frei-, Erholungs- und Verkehrsflächen gegenübergestellt. Aus der Tabelle geht hervor, das der Anteil an Erholungsfläche innerhalb der Siedlung erheblich höher ist. Ebenso ist Wert der Verkehrsfläche in der Siedlung. Dies ist vermutlich auf den höheren Erschließungsaufwand für die kleinteiligere Bebauung zurückzuführen.


Tabelle: Flächenzusammenstellung der Sozialräume 2-4
und 12+15

SG ges.Fläche qm Gebäude-/
Freifläche %

Erholungs-
fläche %

Verkehrs-
fläche %
2 447.233 36,5 13,3 2,1
3 695.390 88,4 10,2 0,1
4 593.624 68,9 10,6 0
2-4 1.736.247 64,66 11,4 0,7
12 649.720 61 27,7 3,6
15 907.697 56,1 40,7 0,3
12+15 1.557.417 58,55 34,2 1,95

Quelle: Jahresgesundheitsbericht 1999 Hellersdorf Bezirk (Teil II)

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7.2. Demographie

7.2.1. Gesamtbevölkerung Hellersdorf

Von 126.771 Einwohnern in Hellersdorf leben 111000, also ca. 87,5 % in der
Großsiedlung. Dies läßt bereits Schlüsse auf die Dichteverhältnisse zu, wenn man bedenkt, dass nur etwa ein Drittel der Bezirksfläche auf die Großsiedlung fällt. Eine erneute Gegenüberstellung der Sozialräume soll darüber Aufschluss geben.


Tabelle: Einwohnerzahl und -dichte in den Sozialräumen
2-4 und 12+15


SG Einwohner Fläche in ha Dichte
2 8.891 44,7 198,2
3 10.488 69,5 150,8
4 10.241 59,4 172,5
2-4 29.620 173,6 170,6
12 11.361 65 174,9
15 2.880 90,8 31,7
12+15 14.241 155,8 91,4

Quelle : Jahresgesundheitsbericht 1999 Hellersdorf Bezirk (Teil II)

Demnach nehmen die untersuchten Sozialräume der Großsiedlung eine an nähernd gleiche Fläche ein, wie im Siedlungsgebiet. Die Anzahl der Bewohner ist jedoch in der Plattenbausiedlung doppelt so hoch.

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7.2.2. Altersstruktur

Mit einem Durchschnittsalter von 37 Jahren ist Hellersdorf der jüngste Stadtbezirk. Nicht nur entsprechend seiner Gründung sondern auch gemessen an seinen Einwohnern.

Das nachfolgende Diagramm gibt einen Überblick zur Verteilung der Hellersdorfer Gesamtbevölkerung auf die Altersgruppen.
Aus der Darstellung können folgende wesentliche Schlüsse gezogen werden :

  • Anteil der Kinder im "Kita-Alter"(0-6 Jahre) gering, aufgrund der geburtenschwachen Jahrgänge zu Beginn der 90er Jahre
  • Altersgruppe der 6-15 jährigen stark vertreten, da hauptsächlich junge Familien in die Siedlung gezogen sind, deren Kinder heute meist im Schulpflichtigen Alter sind
  • der Anteil Jugendlicher von 15-18 ist ähnlich zu beurteilen, jedoch ist die Tendenz durch Abwanderung fallend
  • geringer Anteil der 20-30 jährigen bestätigt Rückgang der Zahl junger Erwachsener
  • Elterngeneration (ab 30) wieder stärker vertreten, da dies vorwiegend noch die ursprünglich zugezogenen Elternpaare sind
  • Spitze konzentriert sich auf die 45-60 jährigen Erwerbstätigen

Diagramm : Altersstruktur der Bevölkerung in Hellersdorf



Quelle : Auf einen Blick Zahlen und Fakten aus Hellersdorf und Marzahn


Grundsätzlich ist jedoch darauf hinzuweisen, daß die Anteile zwischen den Sozialräumen variieren können.
Dies ist auf die versetzten Entstehungszeiten zurückzuführen. "Je älter der Stadtteil bzw. Bauabschnitt, desto älter die Bevölkerung". Der anschließenden Prognose vorgreifend sei jedoch bemerkt, dass es wesentliche Verschiebungen diesbezüglich geben wird.

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7.2.3. Prognose

Generell ist zu sagen, dass die Gesamtbevölkerung infolge der Wanderungsbewegung in die alten Bundesländer oder andere Berliner Stadtbezirke moderat zurückgehen wird. Die Verluste konzentrieren sich dabei auf die Großsiedlung. Aufgrund bezirksinterner Wanderung nimmt die Einwohnerzahl der Siedlung zu.
Insbesondere die Zahl der Altersgruppen ab 20 wird bedingt durch die Eigentumsbildung und berufliche Veränderungen weiterhin zurückgehen. Ausserdem werden sich die geburtenschwachen Jahrgänge auf die Altersgruppen 0-15 auswirken, so dass an dieser Stelle ein Rückgang zu erwarten ist.
Der Anteil der älteren Generationen wird zunehmen, da nicht zu erwarten ist, dass das Altern der jetzigen Bevölkerung durch Zuziehen jüngerer Generationen kompensiert wird. Insgesamt nimmt das Durchschnittsalter zu.

7.3. Sozialstruktur

7.3.1. Einkommensstruktur

Mit einem monatlichem Durchschnittseinkommen von 3.200 DM pro Familie ist Hellersdorf statistisch an zweiter Stelle hinter Zehlendorf aufgeführt. Der Grund dafür liegt in dem relativ geringen Durchschnittsalter, welches den Anteil potentieller Erwerbstätiger begünstigt . Desweiteren ist der Bildungsstand der Einwohner hoch, da die Großsiedlungen der DDR mit dem Ziel der Durchmischung aller Bevölkerungsschichten erbaut wurden. Typisch für die ostdeutschen Familien war und ist ebenfalls, dass der Lebensunterhalt durch Doppelverdienst finanziert wird.

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7.4.2. Arbeitslosigkeit

Die Zahl der Erwerbslosen tendiert über den Bezirk verteilt zwischen 6 und ca.11%. Damit befindet sich Hellersdorf im Bereich der besseren Ränge in Berlin.
Das statistische Gebiet 194 " Alt Hellersdorf " rangiert dabei unter den Gebieten mit den höchsten Arbeitslosenzahlen. Die tabellarisch aufgeführten Werte ergeben diesbezüglich, dass :

  • über die Hälfte der Arbeitslosen Frauen sind
  • ein relativ hoher Anteil erwerbsloser Jugendlicher besteht
Tabelle: Betroffene Bevölkerungsgruppen

Bevölkerungsgruppe Anteil in %
Frauen 50,30
Ausländer 2,60
Schwerbehinderte 2,10
Jugendliche unter 20 2,60
Jugendliche bis 25 12,00
andere Gruppen 30,40

Quelle : Jahresgesunheitsbericht 1999 Bezirk Hellersdorf (II. Teil)

7.3.3. Haushaltsgrößen

Um im weiteren Zusammenhänge zwischen Wohnungsstandard und Wohnraumauslastung darzustellen, werden an dieser Stelle die "Nachfrager" (Haushalte) charakterisiert.
Wie bereits im vorrangegangenen Berichtsteil "Bestand Wohnhülle" deutlich wurde, ist die Großsiedlung in erster Linie eine Wohnsiedlung. In Zahlen ausgedrückt bedeutet dies, dass von 42.700 Wohnungen tatsächlich 41.700 als Wohnraum genutzt werden.
Bei 111 000 Einwohnern entfallen damit
auf jeden Haushalt 2,66 Personen, der aktuellste Wert liegt bereits bei 2,4. Folglich werden die Haushalte kleiner werden.

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7.4. Wohnraum

7.4.1. Wohnungsgrößen

Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 70 qm liegt Hellersdorf im Mittel zwischen den oberen und unteren Grenzfällen Zehlendorf (90,8 qm) und Friedrichshain (60,9 qm).
Die nachfolgende Tabelle stellt die Anteile der verschiedenen Wohnungstypen für den gesamten Bezirk und das Wohngebiet, welches den untersuchten Bereich abdeckt, gegenüber.
Wesentliches Ergebnis ist die geringere Abdeckung des Bedarfes an größeren Wohnungen im näheren Umfeld des Gutes im Vergleich zum Bezirk Hellersdorf.

Tabelle: Wohnraumverteilung , Vgl. WGII und Gesamt-Hellersdorf

Gebiet 1 - Raum 2 - Räume 3 - Räume 4 - Räume 5 - u. mehr Räume
WG II 18 % 22 % 44 % 16 % 1 %
Hellersdorf 12 % 20 % 48 % 19 % 1 %

Quelle : Jahresgesundheitsbericht 1999 Bezirk Hellersdorf (II.Teil)

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7.4.2. Quantitative und qualitative Defizite

Obwohl Hellersdorf mit 70 qm durchschnittlicher Wohnungsgröße im guten Mittelmaß liegt, sind nicht genug Wohnungen mit größeren Wohnflächen vorhanden. Eine Wohnfläche von 30,5 qm pro Einwohner liegt weit unter dem Berliner Durchschnitt von 37,5 qm.
Die nachstehende Übersicht zeigt, dass hauptsächlich 3- Raum-Wohnungen angeboten werden. Geht man von einer Wohnungsgröße von 70 qm aus, so wird selbst bei einer Belegung mit einem 2-Personenhaushalt der Durchschnittswert von 37,4 qm pro Person nicht erreicht. Dem gegenüber steht eine eher höhere Personenzahl pro Haushalt. Gleichzeitig werden wesentlich weniger Wohnungen mit größerer Raumzahl und Fläche angeboten
.

Neben den quantitativen Mängeln sind auch qualitative Defizite vorhanden. Diese sind :

  • ungünstige Grundrisse
  • fehlende Balkone
  • fehlende Aufzüge in den Geschossbauten
  • veralteter Wohnstandard, hinsichtlich Wärmeschutz und Ausstattung in Bädern und Küchen (z.B. Boden- und Wandfliesen).

Inwiefern diese Defizite maßgebend für eine jährliche Fluktuation von 3-9 % sind, ist nicht eindeutig zu klären. Zumal ca. 72% der Bewohner mit der Wohnung zufrieden sind. Weitaus weniger sind mit dem Haus (59 %), der Wohnumgebung (53 %) oder der Großsiedlung (45 %) zufrieden.

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7.4.3. Bedarf

Bei einer weiteren Entwicklung sollten unter Berücksichtigung der vorrangegangenen Ausführungen folgenden Gesichtspunkten Aufmerksamkeit geschenkt werden:

  • größere Wohnungen für Familien mit Kindern
  • flexible Grundrisse um auf veränderte Haushaltsstärken reagieren zu können
  • kleine moderne Wohnungen für heranwachsende Jugendliche.

Nachdem die Projektteilnehmer nun eine Vielzahl von Informationen erhalten haben, wurden die bei der Bestandsaufnahme analysierten Mängel und Qualitäten des Wohngebietes noch einmal zusammengefasst vorgetragen um darauf aufbauend auf die Eingangs gestellte Hintergrundfrage der Veranstaltung zurückkommen zu können.

Tabelle: Wohnungsschlüssel Hellersdorf

Wohnungsgröße Haushaltsgröße (in Personen) Summe Räume %
  1 2 3 4 5 6  
1 - Raum 194 16 1       211
11%
2 - Räume 147 199 25       371
19%
3 - Räume 22 193 524 218 5 1 963
50%
4 - Räume 3 11 37 245 61 17 374
20%
5 - Räume       4 8 9 21
1%
Summe
HH %
366
19%
419
22%
587
30%
467
24%
74
4%
27
1%
1940
100%

Quelle: Städtebauliche Rahmenplanung Großsiedlung Hellersdorf, Dezember 1994

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8. Textliche Ergänzung zur Karte Mängel und Qualitäten

Im Folgenden werden Mängel und Qualitäten im Bezug auf das Wohnen genannt, die auf der Karte nicht dargestellt bzw. darstellbar sind.


Mängel

  • keine Aufzüge bei fünf- und sechsgeschossigen Gebäuden
  • schlechte Grundrisse (innenliegendes Bad, innenliegende Küche, gefangene Zimmer )
  • Wohnungen im Durchschnitt zu klein
  • fehlendes Angebot an bestimmten Dienstleistungen in der Näheren Umgebung ( z.B. Malerbetrieb, Schreinerei )
  • fehlende Arbeitsplätze in der näheren Umgebung

Qualitäten

  • wohnungsnahe Kinderspielplätze
  • ruhig
  • geringe Geschossigkeit im Vergleich zu anderen Großsiedlungen
  • großzügige Freiflächen
  • Parkflächen für ruhenden Verkehr in Gestaltung miteinbezogen (PT)
  • Nähe zur Natur (PT)
  • gute Anbindung an die Innenstadt
  • vielfältige Gestaltung fördert Identifikation
  • hohes Engagement der Eigentümer (PT)

Die mit einem (PT) versehenen Punkte haben auch die Projektteilnehmer unter 6.4.4. als gut befunden.

(Siehe: 7.10 Anlage Mängel und Potenziale)

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9. Beantwortung der Hintergrundfrage

Um die Beantwortung der Frage,

"Inwiefern das Gutsgelände nutzbar ist, um das Wohnen in Hellersdorf positiv zu beeinflussen und eine Aufwertung des Wohnstandortes Hellersdorf zu bewirken"

zu erleichtern, wurden ein paar Kriterien benannt, denen besonderes Augenmerk zu schenken war.
So sollten insbesondere Überlegungen darüber angestellt werden

  • welche Nutzungen/Maßnahmen auf dem Gutsgelände denkbar wären und
  • welche Maßnahmen zum Ausgleich von Mängeln und zur Förderung der bestehenden Qualitäten und Potenziale durchgeführt werden könnten.

Die Ergebnisse sind nachfolgend aufgeführt:

  • nicht vorrangig Wohnen; wenn Wohnen dann nur kleinteilig, individuell und mit ergänzendem (nicht erweiterndem Charakter) (P)
  • zudem wurde auch überhaupt kein Wohnen gefordert; statt dessen sollte der ausreichend vorhandene Wohnbestand verbessert werden (N)
  • Ansiedlung von "stillem Gewerbe", da Arbeitsplatzmangel (vor allem für Frauen) im Gebiet (P)
  • Ansiedlung von Ausbildungsstätten bzw. auszubildendem Gewerbe, um der Abwanderung der 20 jährigen entgegenwirken zu können (P)
  • Ansiedlung von Dienstleistungen (z.B. Restaurants), zum Ausgleich des bestehenden Defizits (N)
  • Belebung des Viertels durch Schaffung eines Gegenpols zur "Hellen Mitte" (N)
  • Parkanlage als Erholungsziel (N)
  • Integration des Gutsgeländes in die Umgebung durch Beseitigung der Umzäunung (A)
  • Nur eine begrenzte verkehrliche Erschließung zulassen (A)
  • Identifikationspunkt schaffen (eventuell Baukasten oder Wochenmarkt) (N,A,P)
  • Gut als Mittelpunkt des Gebietes (N)
  • Nutzung für Freizeit und Kultur (N)

Der Vergleich mit den Zielvorstellungen der Vorwoche zeigt nun, das es in vielen Punkten Übereinstimmung gibt (A= Alt), präzisere Angaben (P= Präzisierung) oder gänzlich neue Vorschläge gemacht wurden (N= Neu).
Die von der Wirtschaftsgruppe in der Vorwoche geäußerten Wünsche, den Zaun stärker zu befestigen und es bei einem Zugang zum Gutsgelände zu belassen wurden nicht wiederholt und wären mit den zuvor genannten Maßnahmen auch nicht vereinbar. Zudem wurde weiterhin eine gemäßigte verkehrliche Erschließung favoritisiert.

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10. Gesamtfazit

Im Folgenden soll anhand der durch die Bestandsaufnahme gewonnenen Erkenntnisse in zusammengefasster Form aufgeführt werden, wie sich die unter A.1. und A.5. benannten Hauptkriterien des Wohnens (Bevölkerung, Gebäudebestand, Wohnungsbedarf, Wohnqualität und die Wohnungspolitik in Hellersdorf bzw. im Untersuchungsgebiet) darstellen und welche Schlüsse sich daraus ziehen lassen.
Auch die Plattenbausiedlungen und wie sich Hellersdorf in diese Thematik einordnen lässt soll Gegenstand der Betrachtung sein.

10.1. Wohnungspolitik

Betrachtet man sich den teilweisen Leerstand der Wohngebäude, so kann man einen dringenden Wohnbedarf in Hellersdorf nicht feststellen. Auch die Bevölkerungsprognose für gesamt Berlin und den Stadtteil Hellersdorf (- 0,1% bis 2010) geben nicht gerade Anlass dazu, den Wohnungsneubau (zumindest nicht im großen Stil) voranzutreiben. Allerdings wird für Hellersdorf eine Abwanderung der jüngeren Bevölkerung und Zuwanderung eher älterer Generationen prognostiziert. Dieses hätte eine verstärkte Alterung der Siedlung zu Folge, der durch das Wohnangebot sowohl entsprochen, welche aber den Wegzug der Jungen (= Kaufkraft usw.) betreffend auch verhindert werden sollte.
Alles in allem sind somit die bisher erfolgten Maßnahmen zur Bestandsentwicklung und -sicherung (Sanierung der Gebäude, Wohnumfeldverbesserung, moderate Mieten) als richtig anzusehen und die teilweise bestehende Absicht diese fortzusetzen nur begrüßenswert.
Denn somit konnte und kann auch der sozialen Entmischung entgegengewirkt werden, die in vielen ostdeutschen Plattenbausiedlungen tendenziell steigend ist.
Mit der Hellen Mitte wurde zudem ein wichtiger Beitrag geleistet, eine funktionale Mischung zu erreichen und die Großsiedlung zum Lebensmittelpunkt der Bewohner zu entwickeln.
Das Gutsgelände stellt diesbezüglich ein weiteres wertvolles Potenzial dar.
Mit den zuvor genannten Maßnahmen wurde bereits in der Vergangenheit im Sinne der wohnungspolitischen Ziele

  • Sicherung und Entwicklung von sozialer und funktionaler Mischung
  • Vorrang der Bestandentwicklung und -sicherung vor dem Neubau
    des StEP 2000 agiert.

Sollte in der Zukunft doch ein Wohnungsneubau in Betracht gezogen werden, so ließen sich auch die beiden anderen Zielen

  • " maßgeschneiderter" Wohnungsneubau
  • Abkehr von der Mieterstadt
    auf dem Gutsgelände realisieren.

Denn es würden sowohl eine (auch bei Stadtrandlage) Innenentwicklung und Aufwertung einer teilweise brachliegenden Fläche erfolgen als auch vielseitige und differenzierte Wohntypologien gut in die Umgebung integriert werden können.
Zudem ist auch größtenteils die notwendige Infrastruktur vorhanden, an die angeschlossen werden könnte.
Auf jeden Fall ist eine Erhöhung der Eigentumsquote (vor allem bei Eigentumswohnungen) durch Neubau oder (weitere) Aufwertung der Plattenbauten (und ihres Umfelds) anzustreben. Damit würde die Identifikation der Bewohner mit ihrem Wohngebiet und ihr Engagement für das selbige erheblich gesteigert werden können.

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10.2. Wohnqualität

Was nun die Wohnqualität im Untersuchungsgebiet anbelangt, ist folgendes festzuhalten (vgl. 6. und 7):

Die beiden wichtigsten Faktoren (Haushaltsgröße, mit durchschnittlich 2,66 Personen und das Haushaltseinkommen mit 3200 DM/Monat) stellten sich als wenig problematisch heraus, so das vor allem die Beschaffenheit der Wohnung und des Wohnumfelds von Bedeutung sind.

Diesbezüglich ist festzustellen, das die Wohnungen dem Ausstattungsvollstandart (Innen-WC, Bad, modernes Heizungssystem) entsprechen und von der Gesamtgröße (durchschnittlich 70m² ) und der pro Kopf Fläche (30,5 m²) auch nicht so schlecht da stehen.
Trotzdem sind die Wohnungen des öfteren viel zu klein und weisen ungünstige Wohnungsgrundrisse auf.
Dieses sollte daher durch Sanierungsmaßnahmen unter Beachtung der Alterstruktur den heutigen und zukünftigen Bedürfnissen entsprechend verändert werden (z.B. Wohnungszusammenlegung für Großfamilien bzw. kleinere Wohnungen für Junghaushalte schaffen), um ein Abwandern der Bevölkerung und eine soziale Entmischung verhindern zu können.
Zudem sollte auch die Belegung (Verhältnis: Wohnungsgröße/Haushaltsgröße) optimiert werden.

Die Ausstattung der Wohnungen und Zustand der Gebäude betreffend sind je nach Sanierungsumfang teilweise erhebliche Unterschiede festzustellen. Die Skala reicht von unsaniert bis topsaniert, wobei letzteres keinerlei Wünsche mehr offen lässt. Hier wurden auch schon die Wohnungsgrundrisse verändert, Balkone nachgerüstet oder ver-größert und teilweise auch Fahrstühle installiert.
Die Wohngebäude, die noch nicht diesen Ausstattungsgrad aufweisen, sollten sich diesem möglichst schnell annähern (sprich den heutigen Wünschen der Mieter gerecht werden). So kann neben der Wohnungsgröße auch durch die (gehobene) Wohnungsausstattung (zu allerdings auch bezahlbaren Mieten) eine Abwanderung und soziale Entmischung vermieden werden.

Der dritte Punkt durch den letzteres erreichbar ist, ist die Gestaltung und Beschaffenheit des Wohnumfelds.
Hier ist im Untersuchungsgebiet eine überwiegend gleich hohe Qualität festzustellen. Beeinträchtigungen erfolgen nur dort, wo sich die unsanierten Bauten ohne Wohnfunktionen (zu denen beispielsweise die großflächigen Schul- und Kita- sowie ehemaligen Versorgungseinrichtungen zählen) und die Hauptverkehrsstraßen befinden. Hier besteht erheblicher Verbesserungsbedarf.

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10.3. Plattenbau

Den Plattenbau betreffend ist interessant, ob Hellersdorf (bzw. das untersuchte Teilgebiet) dem von der Projektgruppe (A.4.1.) beschriebenem und durch das Referat (A.4.2.) dargestellte Bild einer Großsiedlung entspricht.
Was die genannten positiven Aspekte von Plattenbausiedlungen anbelangt, sind diese allesamt für Hellersdorf zutreffend. Damit sind gleichzeitig auch zwei der aufgeführten Mängel (Kinderunfreundlich, schlechtes Wohnumfeld) nicht gültig.
Denn mit den erfolgten Maßnahmen präsentiert sich das Wohnumfeld in einer guten Qualität womit gleichzeitig auch eine Erhöhung der Kinderfreundlichkeit einhergeht. Allerdings ist vor allem das Indoor-Freizeitangebot weiter ausbaufähig.

Was die anderen aufgeführten Mängel anbelangt ist beispielsweise die den Plattenbauten oft anhängende Monotonie aufgrund der unterschiedlichen Sanierungsträger nicht feststellbar. Daraus resultiert wiederum eine bessere Identifikation der Bewohner mit ihrem Viertel.
Auch die Wohnungen sind und werden in Zuschnitt und Ausstattung immer mehr den Wünschen der Mieter angepasst.
Zudem geht auch die Anonymität nicht über das in einer Stadt typische Maß hinaus. Wünschenswert ist jedoch eine Belebung des Stadtteils.

Zusammenfassend betrachtet entspricht Hellersdorf von seiner Struktur her schon einer Großsiedlung ostdeutscher Prägung. Durch die bisher erfolgten Maßnahmen (Sanierung, Bau der Hellen Mitte) konnte jedoch erheblich vom Negativimage der sozialistischen Schlafsiedlung abgerückt werden. Besonders die top-sanierten Gebiete erinnern wenig an alte Zeiten. Dortige Wartelisten für Wohnungen zeugen davon, das die Bemühungen nicht umsonst gewesen sind und es lohnenswert ist, diesen Weg weiter zu beschreiten.
Die Stadtrandlage scheint nicht so das Problem zu sein, da man recht schnell in der Natur als auch im Stadtzentrum ist.
Auch die den Plattenbausiedlungen nachgesagte Kriminalität ist kaum feststellbar.
In diesem Zusammenhang ist wichtig zu bemerken, dass Kriminalität nicht durch einen bestimmten Wohntypus hervorgerufen wird, sondern durch die Struktur der Bevölkerung in einem Gebiet bedingt ist. Da im Osten im Gegensatz zum Westen die sozial besser gestellten Schichten die Plattenbauten bewohnten und sich dieses bis heute auch noch einigermaßen aufrecht erhalten hat, ist das Problem der Kriminalität auch eher in den westlichen als in den östlichen Großsiedlungen gegeben.
Damit hier keine Angleichung erfolgt, ist unbedingt eine soziale Entmischung zu vermeiden.

Trotz aller Bemühungen ist aber auch zu sagen, dass die Plattenbauten nie ein Statussymbol werden und auch dem Wohnen im Speckgürtel der Städte keine Konkurrenz machen können. Aber gerade dort wo viel unsanierter, unmoderner Altbau gegeben ist (wie z.B. in Berlin) stellen sie eine echte Alternative dar.

Alles in allem ist die Mehrheit mit der Beschaffenheit ihrer Wohnung und knapp die Hälfte der Hellersdorfer mit dem Zustand des Wohngebäudes und des näheren Umfelds zufrieden.
Weiterer Handlungsbedarf besteht darin, den negativen Gesamteindruck von Großsiedlungen zu beseitigen bzw. bestehende Vorurteile abzubauen und das Image aufzubessern.

Abschließend sei bemerkt, das die Attraktivität eines Wohnstandortes (vor allem auch regional und überregional betrachtet) nicht allein durch die Wohnungen und das Wohnumfeld und die sich darum rankenden Bemühungen bestimmt wird.
Entscheidend ist auch, ob und welche Arbeit die Menschen am Standort finden. Dadurch ist auch größtenteils der Abwanderungsverlust der ostdeutschen Städte begründet.

Insofern ist besonders interessant, was die nachfolgende Bestandaufnahme der Arbeitsgruppe "Wirtschaft" ergeben hat und welche Konzepte sie ihrerseits vorzulegen haben.

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11. Literaturangabe

Gleichmann, Peter, Wohnen, in: Großstadt, hrsg. von Hartmut Häußermann, Opladen 1998

Klemann, Jürgen, Urbanität und Eigentum, in: Foyer. 1999

Meuser, Philipp, Interview mit Hans Stimmann, in: Foyer, 10. Jg., 2000,

Microsoft Encarta 1998

Schröder, Thies, Alles ist möglich, in: Foyer Sonderausgabe, 9. Jg., 1999,

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Zusammenarbeit mit dem Statistischen Landesamt Berlin, Bevölkerungsprognose für Berlin 1998-2015, Berlin 1999

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsplan Wohnen, Berlin 2000

Ulbrich, Rudi, Wohnungsversorgung, in: Großstadt, hrsg. von Hartmut Häußermann, Opladen 1998

Curdes, Gerhard, Stadtstruktur und Stadtgestaltung, Stuttgart, Berlin, Köln: Kohlhammer 1993

Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen, Bezirksamt Hellersdorf von Berlin, Abt. Wirtschaft, Wohnen, Bauen und Verkehr; Auf einen Blick - Zahlen und Fakten aus Hellersdorf und Marzahn; Berlin 1997

Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen, Städtebauliche Rahmenplanung - Großsiedlung Hellersdorf, Berlin 1994

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12. Quellenverzeichnis

5 Microsoft Encarta 1998

6Gleichmann, Peter, Wohnen, in: Großstadt, hrsg. von Hartmut Häußermann, Opladen
1998, S. 272 (272 f.)

7Entnommen aus dem StEP Wohnen und aus Philipp Meuser, Interview mit Hans
Stimmann, in: Foyer, 10. Jg., 2000, S. 41
8vgl. Ulbrich, Rudi, Wohnungsversorgung, in: Großstadt, hrsg. von Hartmut Häußer
mann, Opladen 1998, S. 288 (294-300)
9Gleichmann, Peter, Wohnen, in: Großstadt, hrsg. von Hartmut Häußermann, Opladen
1998, S. 272 (276)
10Ulbrich, Rudi, Wohnungsversorgung, in: Großstadt, hrsg. von Hartmut Häußermann,
Opladen 1998, S. 288 (294-300)
11vgl. Gleichmann, Peter, Wohnen, in: Großstadt, hrsg. von Hartmut Häußermann,
Opladen 1998, S. 272 (278 ff..)

12vgl. Curdes, Gerhard, Stadtstruktur und Stadtgestaltung, Kohlhammer 1993, S.207
13vgl. Curdes, Gerhard, Stadtstruktur und Stadtgestaltung, Kohlhammer 1993, S.207

14vgl. Curdes, Gerhard, Stadtstruktur und Stadtgestaltung, Kohlhammer 1993, S.221

15vgl. Curdes, Gerhard, Stadtstruktur und Stadtgestaltung, Kohlhammer 1993, S.225

16 vgl. Curdes, Gerhard, Stadtstruktur und Stadtgestaltung, Kohlhammer 1993, S.232 ff.

17vgl. Curdes, Gerhard, Stadtstruktur und Stadtgestaltung, Kohlhammer 1993, S.214 ff.

18vgl. Curdes, Gerhard, Stadtstruktur und Stadtgestaltung, Kohlhammer 1993, S.228ff.

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